Esettanulmány az építőiparból

Dátum: 2017. 02. 27.

Ez a tartalom már több mint egy éves. A benne közölt információk nem feltétlenül felelnek meg az éppen aktuális szabályozásnak.

Egy lakások vásárlásával, majd felújítását követő eladásával foglalkozó vállalkozás áfakérdéseit boncolgatnám. Sok leágazása van a történetnek, az egyszerű festéstől kezdve a tetőtér-beépítésig bezárólag számos jogszabályhelyet át kell mozgatni.

ablakot_nyit.jpg

Példabeli vállalkozás


Egy példabeli cég azzal foglalkozik, hogy használt lakóingatlanokat vásárol, melyeket különféle felújítást, átalakítást, bővítést követően értékesít. A cég jelenleg az ingatlanok értékesítésére nem választott adókötelezettséget, mivel a lakóingatlanok beszerzése általában nem adóalany magánszemélyektől történik, és a vevők köre is nagyobbrészt nem adóalany magánszemély. Ettől függetlenül mérlegelés tárgya, hogy milyen jogkövetkezményekkel járna az adókötelezettség választása.

Adókötelezettség választása


Vegyük sorra a fontosabb idevonatkozó szabályokat:

  • Az adómentes értékesítésből eredően a beszerzésekor, illetve a felújítás során a beszerzési számlákon szereplő áfát természetesen nem helyezheti levonásba a cég.
  • Ha az átalakítás olyan mértékű (például tetőtér beépítése új lakással), hogy új ingatlan jön létre, vagy egy üzletnek minősített ingatlan lakóingatlanra kap használatbavételi engedélyt az átalakítást követően, akkor a létrejövő új ingatlant csak áfa felszámításával lehet eladni. Ebben az esetben természetesen a beszerzési számlák általános forgalmi adója levonásba helyezhető. Itt külön azt is figyelembe kell venni, hogy ha új lakóingatlan jön létre, akkor alapesetben az 5%-os áfát kell felszámítani az értékesítésre.
  • Ha az ingatlan értékesítésére adókötelezettséget választ a cég, akkor ugyan a beszerzés, a felújítás, az átalakítás során felmerült általános forgalmi adó levonásba helyezhető, de az értékesítés során is fel kell számítani az adót, ami végső fogyasztó magánszemélyek esetén nem biztos, hogy előnyös.
  • Az áfatörvény alapesetben tiltja a lakások felújításával, átalakításával kapcsolatosan felmerült áfa levonását, de ez alól felmentést ad, ha a felújított, átalakított lakóingatlant végül áfásan adja el az adóalany. Az adó levonhatóságának további feltétele, hogy az ingatlant saját célra a felújítást, átalakítást végző cég ne hasznosítsa.
  • Ha egy lakás felújításába, átalakításába a cég még akkor kezdett bele, amikor az ingatlanok értékesítésére nem választott adókötelezettséget, de a felújítás, átalakítás befejeztével már választotta, akkor az „adómentes” időszakra eső, beszerzési oldalon lévő áfa utólag levonhatóvá válik.


Ezen keretszabályok ismeretében vegyük sorra, hogy a kérdéses cégnél milyen variációk lehetségesek, és azokhoz milyen áfakötelezettség tapad. Az áfabeli következtetésnél pedig állapítsuk meg, hogy az adott esetben az ingatlanokra vonatkozó áfakötelezettség választása, vagy pedig a főszabály szerinti mentesség a helyes megoldás.
beszerzes.jpg

Az esetek számát rögtön érdemes lefelezni, ugyanis az ingatlanforgalmazó vevő ugyan lehet, hogy jogosult a lakóingatlanok tekintetében adó levonására, de az eladáskor fel is kell számítsa, és általában ezek a vevők már nem jogosultak az adó levonására, tehát nincs igazán különbség ebben a tekintetében 1-2., 3-4., 5-6., 7-8. esetek között.

1-2. eset


Az 1-2. esetben a beszerzési árban, illetve a felújítás során jelentkező általános forgalmi adó nem helyezhető levonásba. Vegyük például azt az esetet, hogy a használt lakást a cég megveszi 10 millió forint + 2,7 millió forint áfa összegért. A felújítás során 3 millió forint + 870 ezer forintnyi költség merül fel. Mivel az adó nem levonható, ezért a teljes kiadási oldal – egyéb költségek nélkül 16 570 ezer forint. A felújítás élőmunka- és egyéb költségeit, és hasznot is figyelembe véve (mondjuk legyen 2,5 millió forint), minimum 19 millió forintért kellene vevőt találni az ingatlanra.

Ha cég az adókötelezettséget választaná, akkor a beszerzési oldalon jelentkező adó levonhatóvá válik, így csak 13 millió forint költséggel kell számolni. A további 2,5 millió forintos egyéb költséggel számolva a minimális eladási ár 19,7 millió forintra (15,5 millió forint + 27% áfa) jön ki. Tehát okosabb, ha az eladásra nem választja az adókötelezettséget.

3-4. eset


A 3-4. esetben fontos fordulópont, hogy új lakóingatlan jön létre a végén, melyről az egyszerűség kedvéért feltételezzük, hogy az 5%-os adómértéknek megfelelő lakóingatlanról van szó. Az összehasonlíthatóság kedvéért a számokon nem változtatunk.

Az eladási oldal kötelező adóköteles mivolta miatt a beszerzési oldal áfája levonható lesz attól függetlenül, hogy az ingatlanok értékesítésére adókötelezettséget választ-e a cég vagy sem.
A beszerzési oldalon tehát maradhatunk a 13 + 2,5 millió forintos összegnél. 5%-os áfával számolva 16,3 millió forintos minimális eladási árral lehet számolni. Ez kedvezően hangzik, de itt azért annak a ritka helyzetnek kell előállni, hogy a vásárláskor nem lakóingatlan minősítése van a kérdéses ingatlannak.

5-6. eset


Az 5-6. esetben a beszerzéshez tapadó áfa hiányzik, ami más számszaki eredményt is fog értelemszerűen adni. Maradva a fenti számoknál, a beszerzési ár így nettó = bruttó 10 millió forint lesz. A felújítás, átalakítás anyagköltsége 3870 forint, ha az áfa nem levonható. Ehhez még hozzájön a szokásos 2,5 millió forintos egyéb költségösszeg. Az eladási ár 16,5 millió forintos minimum összeg lesz.

Ha az adókötelezettség választása mellett dönt a cég, akkor ugyan a beszerzési oldalon 870 ezer forint áfa levonhatóvá válik, de a minimum eladási ár nagyon meg fog emelkedni, majdnem 20 millió forinttal kellene ismét számolni.

7-8. eset


Az utolsó 7-8. esetpár a fentiek alapján könnyen levezethető lesz. Mivel az áfa minden esetben levonható, így beszerzési oldalon 13 + 2,5 millió forinttal számolhatunk, az 5%-os eladási áfa pedig a már ismert (3-4. eset) 16,7 millió forintos minimális eladási árat adja eredményül.

Összefoglalva


A példabeli számok azt mutatják, hogy nem érdemes választania a példabeli cégnek az adókötelezettséget az ingatlanok értékesítésére. De azért ne feledjük, hogy más számok más eredményt is adhatnak, és akkor már lehet, hogy másik irány a helyes, sőt ha több ingatlan egyidejű felújításáról is szó van, akkor érdemes két vállalkozásban is gondolkodni, és mindig az áfa szempontjából kedvezőbb vállalkozással szerződni.

Töltsd le

Ingyenes bemutató számunkat

Lapozz bele az eddig megjelent írásokba!

Korábban megjelent cikkekből most egy ízelítő pdf-et állítottunk össze, és elneveztük Irányadó próbaszámnak. A kiadványt akkor is érdemes letöltened, ha már Irányadó előfizető vagy, hiszen a lap ebben a formában ezidáig még nem jelent meg.

Kérjük, ezt a mezőt is legyen szíves kitölteni!