Ez a tartalom már több mint egy éves. A benne közölt információk nem feltétlenül felelnek meg az éppen aktuális szabályozásnak.
Egy lakások vásárlásával, majd felújítását követő eladásával foglalkozó vállalkozás áfakérdéseit boncolgatnám. Sok leágazása van a történetnek, az egyszerű festéstől kezdve a tetőtér-beépítésig bezárólag számos jogszabályhelyet át kell mozgatni.
Példabeli vállalkozás
Egy példabeli cég azzal foglalkozik, hogy használt lakóingatlanokat vásárol, melyeket különféle felújítást, átalakítást, bővítést követően értékesít. A cég jelenleg az ingatlanok értékesítésére nem választott adókötelezettséget, mivel a lakóingatlanok beszerzése általában nem adóalany magánszemélyektől történik, és a vevők köre is nagyobbrészt nem adóalany magánszemély. Ettől függetlenül mérlegelés tárgya, hogy milyen jogkövetkezményekkel járna az adókötelezettség választása.
Adókötelezettség választása
Vegyük sorra a fontosabb idevonatkozó szabályokat:
- Az adómentes értékesítésből eredően a beszerzésekor, illetve a felújítás során a beszerzési számlákon szereplő áfát természetesen nem helyezheti levonásba a cég.
- Ha az átalakítás olyan mértékű (például tetőtér beépítése új lakással), hogy új ingatlan jön létre, vagy egy üzletnek minősített ingatlan lakóingatlanra kap használatbavételi engedélyt az átalakítást követően, akkor a létrejövő új ingatlant csak áfa felszámításával lehet eladni. Ebben az esetben természetesen a beszerzési számlák általános forgalmi adója levonásba helyezhető. Itt külön azt is figyelembe kell venni, hogy ha új lakóingatlan jön létre, akkor alapesetben az 5%-os áfát kell felszámítani az értékesítésre.
- Ha az ingatlan értékesítésére adókötelezettséget választ a cég, akkor ugyan a beszerzés, a felújítás, az átalakítás során felmerült általános forgalmi adó levonásba helyezhető, de az értékesítés során is fel kell számítani az adót, ami végső fogyasztó magánszemélyek esetén nem biztos, hogy előnyös.
- Az áfatörvény alapesetben tiltja a lakások felújításával, átalakításával kapcsolatosan felmerült áfa levonását, de ez alól felmentést ad, ha a felújított, átalakított lakóingatlant végül áfásan adja el az adóalany. Az adó levonhatóságának további feltétele, hogy az ingatlant saját célra a felújítást, átalakítást végző cég ne hasznosítsa.
- Ha egy lakás felújításába, átalakításába a cég még akkor kezdett bele, amikor az ingatlanok értékesítésére nem választott adókötelezettséget, de a felújítás, átalakítás befejeztével már választotta, akkor az „adómentes” időszakra eső, beszerzési oldalon lévő áfa utólag levonhatóvá válik.
Ezen keretszabályok ismeretében vegyük sorra, hogy a kérdéses cégnél milyen variációk lehetségesek, és azokhoz milyen áfakötelezettség tapad. Az áfabeli következtetésnél pedig állapítsuk meg, hogy az adott esetben az ingatlanokra vonatkozó áfakötelezettség választása, vagy pedig a főszabály szerinti mentesség a helyes megoldás.
Az esetek számát rögtön érdemes lefelezni, ugyanis az ingatlanforgalmazó vevő ugyan lehet, hogy jogosult a lakóingatlanok tekintetében adó levonására, de az eladáskor fel is kell számítsa, és általában ezek a vevők már nem jogosultak az adó levonására, tehát nincs igazán különbség ebben a tekintetében 1-2., 3-4., 5-6., 7-8. esetek között.
1-2. eset
Az 1-2. esetben a beszerzési árban, illetve a felújítás során jelentkező általános forgalmi adó nem helyezhető levonásba. Vegyük például azt az esetet, hogy a használt lakást a cég megveszi 10 millió forint + 2,7 millió forint áfa összegért. A felújítás során 3 millió forint + 870 ezer forintnyi költség merül fel. Mivel az adó nem levonható, ezért a teljes kiadási oldal – egyéb költségek nélkül 16 570 ezer forint. A felújítás élőmunka- és egyéb költségeit, és hasznot is figyelembe véve (mondjuk legyen 2,5 millió forint), minimum 19 millió forintért kellene vevőt találni az ingatlanra.
Ha cég az adókötelezettséget választaná, akkor a beszerzési oldalon jelentkező adó levonhatóvá válik, így csak 13 millió forint költséggel kell számolni. A további 2,5 millió forintos egyéb költséggel számolva a minimális eladási ár 19,7 millió forintra (15,5 millió forint + 27% áfa) jön ki. Tehát okosabb, ha az eladásra nem választja az adókötelezettséget.
3-4. eset
A 3-4. esetben fontos fordulópont, hogy új lakóingatlan jön létre a végén, melyről az egyszerűség kedvéért feltételezzük, hogy az 5%-os adómértéknek megfelelő lakóingatlanról van szó. Az összehasonlíthatóság kedvéért a számokon nem változtatunk.
Az eladási oldal kötelező adóköteles mivolta miatt a beszerzési oldal áfája levonható lesz attól függetlenül, hogy az ingatlanok értékesítésére adókötelezettséget választ-e a cég vagy sem.
A beszerzési oldalon tehát maradhatunk a 13 + 2,5 millió forintos összegnél. 5%-os áfával számolva 16,3 millió forintos minimális eladási árral lehet számolni. Ez kedvezően hangzik, de itt azért annak a ritka helyzetnek kell előállni, hogy a vásárláskor nem lakóingatlan minősítése van a kérdéses ingatlannak.
5-6. eset
Az 5-6. esetben a beszerzéshez tapadó áfa hiányzik, ami más számszaki eredményt is fog értelemszerűen adni. Maradva a fenti számoknál, a beszerzési ár így nettó = bruttó 10 millió forint lesz. A felújítás, átalakítás anyagköltsége 3870 forint, ha az áfa nem levonható. Ehhez még hozzájön a szokásos 2,5 millió forintos egyéb költségösszeg. Az eladási ár 16,5 millió forintos minimum összeg lesz.
Ha az adókötelezettség választása mellett dönt a cég, akkor ugyan a beszerzési oldalon 870 ezer forint áfa levonhatóvá válik, de a minimum eladási ár nagyon meg fog emelkedni, majdnem 20 millió forinttal kellene ismét számolni.
7-8. eset
Az utolsó 7-8. esetpár a fentiek alapján könnyen levezethető lesz. Mivel az áfa minden esetben levonható, így beszerzési oldalon 13 + 2,5 millió forinttal számolhatunk, az 5%-os eladási áfa pedig a már ismert (3-4. eset) 16,7 millió forintos minimális eladási árat adja eredményül.
Összefoglalva
A példabeli számok azt mutatják, hogy nem érdemes választania a példabeli cégnek az adókötelezettséget az ingatlanok értékesítésére. De azért ne feledjük, hogy más számok más eredményt is adhatnak, és akkor már lehet, hogy másik irány a helyes, sőt ha több ingatlan egyidejű felújításáról is szó van, akkor érdemes két vállalkozásban is gondolkodni, és mindig az áfa szempontjából kedvezőbb vállalkozással szerződni.