Ez a tartalom már több mint egy éves. A benne közölt információk nem feltétlenül felelnek meg az éppen aktuális szabályozásnak.
- Ingatlan-bérbeadás témában akár állandó rovatot is indíthattunk volna, mert mindig van valami új nézőpont. Most azt fogjuk vizsgálni, hogy mi a helyzet, ha a bérlő nem pénzben fizet. Merthogy ezzel kapcsolatban többféle szja- és áfaszabály van.
Ellenérték fejében vagy ingyenesen
Ingatlan bérbeadása megvalósulhat ellenérték fejében és ingyenes formában is. Gyakori tévhit a magánszemély bérbeadók között, hogyha a bérbevevő fizetség helyett valamilyen ellenszolgáltatást vállal, akkor egyik félnek sincs bizonylatolási, illetve adófizetési kötelezettsége. Klasszikus eset, amikor a bérlő a bérleti díj helyett az ingatlan bizonyos szintű felújítását, átalakítását, bővítését vállalja úgy, hogy a létrejövő új érték a bérbeadó tulajdonát képezi, azaz a bérlet lejártával nem kell a bérbeadónak megtéríteni a bérlő felé az általa végzett munkákat.
A személyi jövedelemadó egyértelműen kimondja, hogy bevételnek tekinthető minden vagyoni érték, amit a bérbeadó az ingatlan bérbeadásával kapcsolatosan szerez, így a különféle építőipari munkák is idetartoznak.
Mikor keletkezik bevétel?
Ezek után az a kérdés, hogy a bérbeadónál mikor keletkezik bevétel: amikor a bérlő bármilyen munkát végez vagy vásárol anyagot a felújításhoz (tehát folyamatában), vagy csak a felújítási munka elkészültével.
A helyes válasz az utóbbi, tehát akár évek között áthúzódó felújítási munka esetén a befejezés időpontja lesz a bevétel szerzésének időpontja.
Kérdés lehet még az érték megadása: a felújításhoz megvásárolt anyagok ára lesz az egyik része, a másik a rárakódó élőmunka értéke. Ez utóbbi összeget csak becsülni lehet, célszerű egy nyilatkozat vagy egy jegyzőkönyv formájában dokumentálni egy, a felek között megállapított értéket. Eljutottunk az összegig és megvan az időpont. Akár millió forintot is meghaladó összeg fog egyben jelentkezni bevételként a bérbeadónál.
Nézzünk egy példát
Például a felek bérleti szerződést kötnek 2016. május 15-én, melyben a bérlő bérleti díj fizetése helyett vállalja a bérlemény teljes felújítását, illetve a rezsi fizetését. Megállapodnak abban is, hogy havi 70 ezer forint bérleti díjjal számolnának, tehát a felújítás értékével szemben ekkora havi díjat ír jóvá a bérlő. A munkával a bérlő 2017. január 17-én készül el, és ennek elkészültekor megállapodnak abban, hogy a felújítás 1 500 000 forintot ér, azaz a bérlőnek 2016 májusától számítottan 21 hónapig nem kell bérleti díjat fizetni.
A bérbeadó a 2016. évről nem ad számot a személyi jövedelemadó-bevallásában, mivel jövedelme nem keletkezik (a bevétel és a költség is a rezsi lesz, azaz nulla forint jövedelem jön ki). 2017. első negyedévében az 1 500 000 forintos bevétele mellett 3 hónapnyi rezsibevétele lesz, mellyel szemben 3 hónapnyi rezsit és a lakás időarányos értékcsökkenését tudja elszámolni. 2017. április 12-vel igen nagy összegű adóelőleget lesz köteles megfizetni.
Az év többi negyedéve „mínuszos” lesz, hiszen három negyedévnyi értékcsökkenést is figyelembe tud venni. Ennek érvényesítésére viszont csak a 2017. évi 53-as bevallás keretében lesz módja, az első negyedévi adóelőlegből tud visszaigényelni.
Esetleg, ha családi kedvezményt is tudna figyelembe venni, akkor még többet tudna a jövedelemből faragni. És persze még az is előfordulhat, hogy a kiugró jövedelem el fogja érni az 1 millió forintot, tehát számolni kell a bérlőnek a 14%-os ehóval is.
Általános forgalmi adó
Érdemes külön tárgyalni az általános forgalmi adót.
Induljunk ki abból, hogy a bérbeadó magánszemély és nem kötelezett adószámot kiváltani a bérbeadásra. Itt túl sok teendő nincs, a rendszeres, illetve adott esetben egy felújítás befejeztével számított bérleti díjról számviteli bizonylatot kellene kibocsátania.
Mivel nincs számlakiállítási kötelezettség, inkább azon van a hangsúly, hogy a nyilvántartásában a bevételei között szerepeljen minden tétel, még az is, amit nem pénzben szerzett.
Áfa szempontjából a bérlő az érdekesebb. Ha egy „szimpla” ezermester magánszemély bérli ki az ingatlant és vállalja annak felújítását, akkor erre az alkalomra nem köteles adószámot kiváltani, így számlát adni sem. Csakhogy előfordul olyan eset is, amikor a bérlő egyéni vállalkozó vagy gazdasági társaság.
Ha a bérlő vállalkozói minőségében számolja el a felújítással kapcsolatos költségeket, akkor köteles a felújítás befejezésével számlát kiállítani. Alapesetben a felújítás 27%-os áfa mértéket fog hordozni, kivéve, ha a vállalkozó alanyi adómentes jogállású. Áfa felszámítása esetén egyértelműen számolni kell azzal, hogy a bérbeadó ezt az áfát nem tudja levonásba helyezni, a felek közötti elszámoláskor ezt figyelembe kell venni.
Előfordul a gyakorlatban, hogy a bérbeadó magánszemély egyben a bérlő cég tulajdonos-ügyvezetője is, és természetesen a cég a saját nevében végzi a felújítást. Itt nagyon sokféle konstrukció létezhet, a cél nyilvánvaló: a cég pénzén felújítani a lakást, a lehető legkisebb adófizetés mellett.
Kapcsolt vállalkozások
A fent leírtak alapján ez egyáltalán nem tűnik könnyen kivitelezhetőnek, ráadásul a magánszemély és a cég egymásnak szinte biztos, hogy kapcsolt vállalkozásai (azt már tudjuk, hogy a magánszemély és a cég között akkor is fennáll a kapcsolt vállalkozási viszony, ha a magánszemélynek nincs adószáma).
Maradjunk a felújításnál. A magánszemély a saját cégével végeztetett felújítás értékében egymást közt megállapodnak egy viszonylagosan alacsony összegben, így a bérbeadónak kisebb lesz a jövedelme. Mivel nem pénzben történik a bérleti díj rendezése, ezért a megállapodás valós, piaci értéke lesz a tényleges bevétele a magánszemélynek.
A leírtak alapján azt mindenképpen meg lehet állapítani, hogy ilyen megállapodások megkötése előtt érdemes az adótervezésre energiát fordítani.
