Dátum: 2014. 12. 16.


Különleges szabályozás alá tartozik annak az ingatlannak az eladása, melyet az eladó még telek formájában vásárolt meg, majd később építkezett rá. Az szja-bevallások közeledtével megnézzük, mire kell itt figyelni.

Röviden az ingatlanértékesítésből származó jövedelemről

Ha az eladónak jövedelme keletkezik az értékesítésből, akkor a megszerzés időpontjától eltelt idő függvényében kell leadóznia a keletkezett jövedelmet.

Először tehát a jövedelmet kell meghatározni. Bevételnek kell tekinteni mindazt az ellenértéket, melyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Amennyiben a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, akkor is a teljes vételárat kell az értékesítés évében bevételnek tekinteni, mivel a személyi jövedelemadóról szóló törvény értelmében a jövedelemszerzés napja az értékesítésről szóló szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának a napja.


Lakóingatlanok esetében az 5 évnél régebben beszerzett ingatlanok eladása már adómentes, de az 5 éven belül is sávosan kell meghatározni a jövedelemből az adóalapot.

• Az értékesítésből származó jövedelem 100%-ban adóköteles a megszerzés évében és az azt követő naptári évben történő értékesítés esetén.
• A szerzést követő második naptári évben történő értékesítés esetén a jövedelem 90%-a adóköteles.
• A szerzést követő harmadik naptári évben történő értékesítés esetén a jövedelem 60%-a adóköteles.
• A szerzést követő negyedik naptári évben történő értékesítés esetén a jövedelem 30%-a adóköteles.
• A szerzést követő ötödik naptári évben történő értékesítés esetén nem kell jövedelemadót fizetni.

A nem lakóingatlanok esetében 10 év kell az adómentességhez.

Az adómegállapítás menete

2008. év óta a szabályozás a következő lépéseken keresztül állapítja meg az adókötelezettséget.
1. Nézzük meg, mennyibe került külön-külön a telek és a felépítmény. A felépítmény esetén a számlák alapján kellene ezt meghatározni, de ha ez bármely okból nem működik, akkor a felépítménybe rakott anyagok beépítéskori értékét kell figyelembe venni. Ez utóbbit számlák nélkül is meg kell állapítani, akár becsüssel, akár anélkül, nem lehet nulla forint.
2. A telek szerzési értékét elosztom az összes szerzési értékkel, és ezt az arányszámot szorzom meg az eladási árral. Az eladási ár telek megszerzésére jutó összegéből levonom a telek szerzési értékét, figyelembe veszem az inflációs tényezőt (lakás, családi ház esetén 5 év, egyébként 15 év), és ha marad jövedelem, akkor utána 16% az adó. Mivel a telek szinte mindig jóval korábbi szerzésű, ezért gyakran az infláció tényező elviszi a jövedelmet.
3. A felépítményre eső bevételi számból kivonom a felépítményre eső szerzési értéket, és itt is számolok külön az inflációs tényezővel. Ha marad jövedelem (és általában szokott maradni), akkor utána 16% az adó.
A számítás matematikájából következik, hogy ha a telekre jutó bevételi rész már adómentes, akkor minél kisebb számot érdemes a felépítményre saccolni (számlák helyett az anyagár), mert a bevétel nagyobb hányada megy a telek adómentességébe.

Menekülőút a 75%-os szabály?

Sokan csak azt jegyezték meg az szja-törvényből, hogy ha nem tudom az értékesítéskor, hogy mennyibe került az a konkrét értékesített termék, akkor a 75%-át elismeri a törvény beszerzési árnak. Azaz, ha nem tudjuk meghatározni az adott tárggyal kapcsolatban felmerült költségeinket, vagyis nem tudjuk bizonyítani, hogy mennyiért vásároltuk, akkor a törvény értelmében ilyen esetben a bevételek 75 százaléka számolható el költségként.

Valóban van egy ilyen mondat a törvényben, de ezt jellemzően csak az ingóságoknál tudjuk alkalmazni, és ott is csak korlátozottan. Egy ajándékba kapott tárgy esetében egyértelmű, hogy nulla forint a beszerzési ár, nem képzelhetjük bele a 75%-ot a kevesebb adó érdekében.

Az építkezéssel érintett ingatlaneladások esetén pedig akkor sem lehet a 75%-os kényelmes megoldást alkalmazni, ha az építkezésekről semmilyen számla nincs már meg.

Példa

Nézzük ezek után a konkrét kérdést. A történetben már rögtön van egy csavar: kétszer is van benne építkezés.
Ha a hozzáépítésről számla nincs vagy nagyon kevés van, akkor anyagárban kell gondolkodni. Hasraütés-jelleggel azt mondom, hogy a pluszszoba anyagköltsége 2,5 millió forint volt. Értékbecslőt ennek az összegnek a meghatározásához nem kötelező megbízni.
A 2004. évi építkezés elszámolása 2008. előtt az értéknövelő beruházásokra vonatkozó szabályok szerint számolható el, tehát számlák alapján vagy annak hiányában értékbecslő kellene. Itt már ajánlott a szakértő véleménye. A szakértő azt mondja, hogy a 2004. évben 8 millió forintból lett a ház megépítve (itt ugye nem csak anyagárral számolunk).
A telek szerzési ára 600 ezer forint volt.
Az összes beszerzési ár tehát:
2500 + 8000 + 600 = 11 100 E Ft

Az eladási ár 12 200 ezer forint.

Szedjük szét a bevételt az egyes szerzési értékek arányában, majd vezessük le a jövedelmet (egyszerűség kedvéért ezer forintban):

	Telek	2004. évi építkezés	2011. évi építkezés
Eladásra jutó rész	600/11 100 × 12 200 = 659	8000/11 100 × 12 200 = 8793	2500/11 100 × 12 200 = 2748
Szerzési összeg	600	8000	2500
Számított jövedelem	659–600 = 59	8793–8000 = 793	2652–2500 = 248
Inflációs tényező	100% (5 éven túl)	100% (5 éven túl)	40%
Tényleges jövedelem	0	0	248x0,6 = 150
Fizetendő adó	0	0	24

Az inflációs tényező megállapításakor feltételeztük, hogy lakásról van szó, és az ingatlant 2014. évben adják el.

Ha 2015. évre változtatom az eladás időpontját, akkor a 70%-os inflációs tényezőből adódóan 74 ezer forint lesz a jövedelem, és 12 ezer forint lesz az adó.
Az adó ebben az esetben nem lenne komoly tétel, de vegyük figyelembe, hogy az építkezés és a hozzáépítés költségei abszolút becsült adatok, illetve a szakértő sem dolgozik ingyen.