Lakásáfa 2020

Dátum: 2018. 09. 20.

Ez a tartalom már több mint egy éves. A benne közölt információk nem feltétlenül felelnek meg az éppen aktuális szabályozásnak.

Már sokan gondolnak előre, hogy 2020-ra, ha megszűnik a lakásáfa 5%, de az építkezés még várhatóan nem fejeződik be addig (vagy esetleg csak a szerződésig jutnak, és csak 2020. évben kezdenek neki), akkor milyen lehetőség van arra, hogy a készülendő házra, lakásra az 5%-os adómértéket lehessen alkalmazni. Ezt erősítette az is, hogy az augusztus végi konferencián az egyik résztvevő témajavaslatnak fel is vetette. Szóval röviden foglaljuk össze a lakásáfa 5% főbb fordulópontjait is.

Mikor is van 5%?


Az 5%-os lakásáfa 2016. január 1-es bevezetése óta – a magas áfakockázatból adódóan – folyamatosan kiemelt témának számít. Mivel az építőipari vállalkozások jellemzően egy éven túl vállalnak már csak építést, ezért a 2020-as teljesítési időpont közelre került. Nézzük meg először is hogy a szabályozás milyen jogértelmezési nehézségeket emelt ki a gyakorlatban.

lakasafa20.jpg
Az alaptézis szerint 5%-os mértékkel adózik az új lakás értékesítése. Új lakás értékesítésének számít:
  • egy kész családi vagy társasházi lakás megvétele a telekkel, illetve a ráeső telekhányaddal együtt;
  • egy már meglévő telekre családi ház építtetése;
  • új lakás vásárlása zárt végű lízing keretében.

A társasházi lakásokkal kapcsolatosan két általános probléma szokott felmerülni:

  • Ha a szerződést a felek úgy kötik meg, hogy a vevőnek először eladják a telekhányadot, majd a lakás építésére vállalkozási szerződést kötnek, akkor a telekhányad 27%-os áfás, a vállalkozási szerződés keretében elkészült lakás pedig 5%-os áfa alá fog tartozni. De lehetett találkozni olyan szerződéssel, melyben a majdan elkészülő társasházi lakást értékesítették a vonatkozó telekhányaddal együtt. Ebben az esetben a telekhányad járulékos elemként felveszi az 5%-os adómértéket.
  • A másik kardinális kérdés az szokott lenni, hogyan kezeljük azt a helyzetet, amikor a vevő úgy fizet előleget a lakásra, hogy a lakás még csak a tervezőasztalon létezik. Ebben az esetben azt kell tisztázni, hogy az előleget mire fizeti a vevő, ha valóban a lakás árába fogja betudni az építtető, akkor 5%-os áfakulcs alá tartozhat.

Készültségi fok


Családi házak esetén az alapkérdés a mai napig is az, hogy milyen készültségi fok mellett lehet alkalmazni az 5%-os áfát. Azt a nehezen megfogható elvet kell követni, hogy ha az építő cég több, egymást követő munkafázisra szerződik, akkor az általa beépített anyaggal együtt az ügyletre alkalmazható az 5% áfa.


Tehát a klasszikus eset az, amikor a kőművesek szerkezetkészig felhúzzák a házat, arra alkalmazható az 5%. Ha ezt követően egy gépész a víz-gáz részekre külön szerződik, akkor az ő számlája 27%. De ha már a gépészetet és villanyt egy vállalkozó intézi, akkor az ő számlája 5%-os áfatartalmú.

Nagyon nehezen fogható, hogy mit értünk több munkafázis alatt, ezért ezen a téren a mai napig is sok a bizonytalanság, és óvatossági szempontok alapján inkább a 27% áfát számolják fel az 5% helyett.

Ha az előző időszakban kezdődött


Komoly viták voltak a 2015. évben kötött szerződések körül, ugyanis azt az álláspontot képviselte a NAV, hogy ha a szerződés szerint bruttó ellenértékben állapodtak meg, akkor a 2016. évre eső ellenértékrészből 5% áfa számítható vissza. Ezzel extra haszonhoz jutott egy-két építőipari vállalkozás. Ott nem volt gond, ahol a felek nettó + áfa összeggel szerződtek: a vevők által fizetendő vételár így lentebb ment.

Méretkorlát


Társasházi lakások esetén a 150 m2, családi házak esetén a 300 m2 felső korlátból adódtak kérdések. Sokáig nem volt egyértelmű, hogy a fedett terasz beleszámít-e vagy sem. Végül a szigorúbb álláspont győzött, azaz a fedett teraszt is be kellett számítani a területbe.

A lakásokba, családi házakba beépülő konyhák, jacuzzik, medencék, szaunák értékhatártól függetlenül járulékos költségként felveszik az 5%-os adómértéket. Természetesen az utólag, különmegállapodás alapján beépített berendezések esetén 27% az áfa.

A lakással egybeépített garázs szintén kritikus kérdés a mai napig is. Az Áfatörvény 70. § (1) bekezdés b) pontja itt nem érvényesülhet, még a lakással egybeépült garázs esetén is ki kell erőszakolni egy 27%-os adóalapot a garázsra. Az adóalap meghatározásának módszerében viszont nincs kötöttség. A teremgarázs esetén is ez az irányadó szabály, bár annyival könnyebb a helyzet, hogy elkülönül a lakástól.

Mi a helyzet a kocsibeállóval? Újonnan épülő társasházi lakások esetén alapkövetelmény a kocsibeálló biztosítása. Abban viszont már szabadság van, hogy ezt hogyan árusítja a lakásokat értékesítő cég. Ha bármely lakáshoz a kocsibeálló alapból jár (benne a vételárban), akkor a teljes vételárra 5% az áfa. Amennyiben opcionálisan választható, akkor viszont 27%-kal kell értékesíteni.

A kazánhelyiség, a mosókonyha, a biciklitároló szintén kérdéses volt. A megközelítés itt egyszerű: ha olyan helyiségről van szó, ami alapvetően és közvetlenül az ember kényelmét szolgálja, akkor az a helyiség is a lakásrész 5%-os áfa szempontjából (de egyben a területbe is beszámít!).

Rendeltetésváltoztatás


Az új építésű társasházi lakások mellett megjelentek olyan megoldások is, hogy egy régebbi épületet nem bontottak el, hanem a régi lakások, irodák vagy egyéb rendeltetésű ingatlanokban új lakások kerültek kialakításra. A kialakított új használatbavételi engedélyekkel rendelkező lakások értékesítésére főszabály szerint alkalmazható az 5%-os áfakulcs. A helyzet azért ettől cizelláltabb: ha az ingatlanban nem kerülnek új albetétek kialakításra, és nem változik az ingatlan rendeltetése, akkor hiába lényeges az átalakítás, arra az ingatlanra nem alkalmazható a kedvező adókulcs.

Egy meglévő lakás alapterületének a bővítésére sem alkalmazható a kedvező adókulcs, még akkor sem, ha új használatbavételi engedély kerül kiadásra.
Szintén új lakásnak tekinthető az a helyzet, ha a rendeltetés megváltoztatása okán kap lakóingatlan minősítést az ingatlan.

Ami ugye nem adójogi rész, azaz a CSOK-támogatás kérdésköre. Ebbe nem mennék bele, de azért azt ki lehet jelenteni, hogy önmagában az 5%-os számla nem zárja ki a CSOK-támogatást.

Mit hoz a jövő?


Az 5%-os lakásáfa története a jelenlegi jogszabályi környezet mellett 2019. december 31-vel véget ér. Sokan szeretnének azonban még a kedvező adókulcs mellett lakáshoz, házhoz jutni.

Ennek egyik kézenfekvő módja lenne az, ha az építést vállaló fél részére előleget adnak akár egy 2020. január 1. után elkészülő házra tekintettel is. Ebben az esetben az 5%-os áfamérték alkalmazásával nincs gond.
A probléma a bizalommal van: az élete munkáját jelentő pénzösszeget bárki odamerné-e adni egy számára ismeretlen vállalkozó részére. Hát nem biztos. Felmerült az a megoldás, hogy akkor ügyvédi letétbe helyezik a pénzt, és az ügyvédi letétből kerülne csak az építkezés megkezdésével szakaszosan kifizetésre az összeg.

Az ügyvédi letéttel az a probléma, hogy áfa szempontjából nem történik semmi, azaz nem adózik.
Az ügyvédi letét az erről szóló szabály alapján valójában egy olyan lehetőség, amikor a jogász vagy ügyvédi iroda
„a megbízás teljesítéseként azzal a rendeltetéssel fogadhatja el a letétet, hogy azt a letét átvételére jogosult részére a letéti szerződés szerint fizesse ki vagy adja át, illetve bizonyos feltételek bekövetkezte vagy elmaradása esetén a letevőnek fizesse vagy adja vissza”.

Nincs tehát mögötte termék vagy szolgáltatás, így az akkor adózik, amikor az ügyvédi letétből kifizetésre kerül az összeg. És ha az már 2020. év, akkor ott már a 27% áfa az irányadó.

Talán a két megoldás kombinációjában érdemes elgondolkodni: még 2018. évben lekötni egy lakást, egy házat, melyet a vállalkozó 2019. év végén vagy 2020. év elején kezd el építeni. Ha most lekötjük a vállalkozót, akkor valamikor neki fog kezdeni az építésnek.
Ugyanakkor az ellenértéket ügyvédi letétbe helyezi a vevő, azzal, hogy legkésőbb 2019. december 31-ig abból fizet előleget, vagy ha már elkezdődött az építkezés, akkor a részteljesítést. Ha addig a vállalkozóval valami történik (megszűnik, mégsem akar nekikezdeni az építésnek), akkor visszakerül a pénz a vevőhöz.

Töltsd le

Ingyenes bemutató számunkat

Lapozz bele az eddig megjelent írásokba!

Korábban megjelent cikkekből most egy ízelítő pdf-et állítottunk össze, és elneveztük Irányadó próbaszámnak. A kiadványt akkor is érdemes letöltened, ha már Irányadó előfizető vagy, hiszen a lap ebben a formában ezidáig még nem jelent meg.

Kérjük, ezt a mezőt is legyen szíves kitölteni!