Dátum: 2013. 11. 18.


Cikkemben az illetékmentes ingatlanszerzés lehetséges kihatásaival foglalkozom. Vajon mi történik az így szerzett ingatlan hasznosítása során?

Előzmény, az illetékmentes szerzés

Magánszemélyek esetében klasszikusnak mondható illetékmentes ingatlanszerzési típus az egyenes ágbeli rokontól történő ajándékozás, öröklés és vásárlás. Ez különösebb magyarázatot nem igényel, felső értékhatár nélkül mindenféle egyenes ágbeli rokontól (jellemzően szülőtől) szerzett ingatlanvagyon illetékmentes.

Bérbeadás

A dolog ott kezd érdekes lenni, ha az így szerzett ingatlant az új tulajdonos bérbe adja vagy értékesíti

 

Bérbeadásnál az értékcsökkenés szempontjából lehet a dolog érdekes:

 

– Vásárlás esetén a vételárból továbbra is ki lehet indulni, nem probléma.
– Öröklés esetén – mivel nincs illetéket kiszabó határozat – a hagyatékátadó végzésben szereplő összeget kell az értékcsökkenés alapjának tekinteni.
– Ajándékozás esetén viszont az értékcsökkenés nulla. Itt az ajándékozási szerződésben meghatározott értéket sem lehet alapul venni, és az a bizonyos vélelmezett 75%-os szabályt is csak ingatlanok értékesítése esetén lehetne alkalmazni. Itt tehát le kell mondanunk az értékcsökkenés elszámolásáról.

Értékesítés

Ha az illetékmentesen szerzett ingatlanunkat eladjuk, akkor a megszerzésre fordított összeget a következők szerint határozzuk meg:
– Vásárlás esetén a vételárból kell kiindulni.
– Öröklés esetén – azonosan a bérbeadásnál leírtakkal – a hagyatékátadó végzésben szereplő összeget kell az értékcsökkenés alapjának tekinteni.
– Ajándékozás esetén pedig a vételár 75%-át kell szerzési értéknek tekinteni, azaz a bevétel 25%-a az adóköteles jövedelem (bár még itt az 5–15 éves inflációs tényezővel is számolni lehet).

Ebből a szabályrendszerből az is következik, hogy van némi mozgástér abban, ha én a gyerekem részére ingatlant akarok átadni. A gyermek szempontjából javasolt a visszterhes vagyonátruházás. Általában a szülő hosszú ideje birtokolt lakását adná át a gyermeknek, visszterhes vagyonátruházás esetén az 5 éves szabályból adódóan nem lesz személyi jövedelemadó a szülőnél. Ha a gyermek később bérbe adja vagy eladja, akkor a magas vételár miatt magas értékcsökkenéssel, illetve magas szerzési értékkel tud számolni.

Ennek a megoldásnak van természetesen árnyoldala is: ha a gyermek semmilyen anyagi háttérrel nem rendelkezik, akkor a visszterhes átruházást át lehet adójogi szempontból ajándékozásnak minősíteni, és ez miatt az ingatlan gyermek általi hasznosításának adókötelezettségére változhat.

Példa

Vegyük azt a példát, hogy a szülő egy 6 éve 10 millió forintért vásárolt lakást akar a gyermeknek átadni.

Ajándékozás esetén illeték nem lesz, viszont ha a gyermek az ingatlant eladná még abban az évben 12 millió forintért, akkor 2 millió forint után 320 000 forint adója keletkezne.
Ha a bérbeadás mellett dönt, akkor minimum évi 200 ezer forint biztos költségtől esik el.

Ha visszterhes formában történne az átadás, mondjuk 12 millió forint értéken, akkor az illeték ugyanúgy nem lenne, és egy 12 millió forintos eladás után sem kellene adózni. Bérbeadás esetén évi 240 000 forint fix költséggel is lehetne számolni.

Egyéb alternatívák illetékmentességre

A magánszemélyek esetében léteznek még illetékmentes ingatlanszerzések:
20 milliós szabály
– Öröklés esetén mentes a túlélő házastárs általi ingatlanszerzés, felső értékhatár nélkül.
– Öröklés esetén 20 millió forintig mentes a mostoha-, illetve nevelt gyermek vagyonszerzése a mostoha-, illetve nevelőszülőtől származóan.
– Ősrégi szabály, hogy az új építésű ingatlan első vásárlója 15 millió forint értékig nem fizet illetéket, feltéve, hogy az ingatlan teljes vételára 30 millió forint alatt van.
– Az idei évtől jött be kedvezményként, hogy ha valaki kisebb értékű lakásra cseréli a jelenlegi lakását, akkor szintén nem lesz illetékfizetés. Ezt lehet alkalmazni akkor is, ha cserepótló vétellel oldja meg.

Tételezzük fel, hogy van egy lakás a tulajdonomban, melyet úgy kívánok eladni, hogy veszek helyette egy kisebbet. Az eladás megtörténik 2013. október 2-án 11,5 millió forintért. 2014. november 4-én sikerül vásárolnom egy 8 millió forintos lakást. Tegyük fel, hogy egyik értéket sem vitatja az adóhivatal. A 8 millió forintos lakás után kalkulált 320 000 forintnyi illetéket nem kell megfizetnem, mert 1 éven belül egy ettől értékesebb lakást adtam el.
A felsorolt esetek mindegyikéhez csatlakozik egy nulla forint fizetendő illetékről szóló határozat, amiben megtaláljuk az ingatlan forgalmi értékét. Az ingatlan hasznosítása, illetve értékesítése esetén ez lesz a kiinduló érték.

Társaságok illetékmentessége

Eddig csak magánszemélyekről volt szó, pedig társas vállalkozások illetékmentes ingatlanszerzése is érdekes lehet. A társaságok átalakulása az ingatlanok tekintetében visszterhes vagyonátruházásnak minősül, mely után illetéket kellene fizetni. Ha az átalakulás kedvezményezett, akkor illeték az ingatlanvagyon jogutódra való átszállását nem fogja terhelni. Anélkül, hogy a kedvezményezett átalakulás szabályaiba belemennék, a leggyakoribbnak mondható átalakulás, a társasági formaváltás idetartozik.
Szintén a társaságokat érintő nem olyan régi szabály, hogy a kapcsolt vállalkozástól származó ingatlanvásárlás után a társaságnak nem kell illetéket fizetnie, ha a cég főtevékenysége a vásárlás pillanatában saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése vagy saját tulajdonú ingatlan adásvétele. Hát igen, ebben azért van fantázia: a saját cégemnek apport vagy visszterhes formában akarom az ingatlant átadni. Az átadást megelőzően, ha főtevékenységként bejelentem az elvártak közül valamelyiket, majd az átadást követően visszajelentem a főtevékenységet, akkor az illetékmentesség meg is lenne oldva. Persze azért ez nem kockázatmentes, ez valójában olyan trükk, amikor az adóhatóságnak volna keresgélnivalója.