A nagyobb városok területi terjedésének ára, hogy a termőföldeket belterületbe vonják, majd átminősítik építési telekké. Termőföldből telekké minősített ingatlan szja- és illetékkötelezettségét mutatjuk be egy esettanulmányon keresztül.
Termőföldből telek
Miről is van szó?
A város szélén elhelyezkedő termőföld értéke egyik napról a másikra a többszörösére is tud emelkedni. Az ingatlanügyletekkel foglalkozó befektetők előszeretettel vásárolnak abból a célból termőföldet, hogy azt rövid időn belül telekké alakítva nagy hasznot húzzanak az ügyletből. A személyi jövedelemadó és az illeték ezt az extrahasznot extraadóval (illetékkel) adóztatja. Ennek nemcsak költségvetési bevételi indoka van, hanem az is cél, hogy a spekulációs célú ingatlanvásárlások mennyiségét is csökkentsék.
Rövid elméleti felvezetőként nézzük meg, hogy az szja és az illeték mit tekint belterületbe vont ingatlan értékesítésének.
| Személyi jövedelemadó | Illeték | |
| Fogalmi elnevezés | Termőföldből átminősített ingatlan | Belterületbe vont ingatlan |
| Milyen átminősítés esik a hatálya alá? | Művelés alól kivett területté válik | Belterületbe vonás |
| Időbeli hatály (amíg az extrakötelezettséggel érintett) | Termőföld tulajdonjogának megszerzése (földhivatali iktatás napja) és az átminősítésről szóló döntés jogerőre emelkedése napja között nem telt el 5 × 365 nap | Együttes feltétel:
Ingatlan átruházását (szerződés aláírása napja) megelőző 10 × 365 napon belül történt a belterületbe vonás. Ingatlan vételét (szerződés aláírása napja) követő 5. év végéig történt meg az átminősítés. Az ingatlan belterületbe vonása 2020. január 31-ét követően történt |
| Mentesítő körülmény | Öröklés | Öröklés |
| Különleges szabály | Inflációs szabály (5 éves fokozatos csökkentése a jövedelemnek) nem alkalmazható | Ajándékozás útján szerzett ingatlan esetén az ajándékozók szerzési időpontjától kell számítani |
| Adó- és illetékkötelezettség számítása | (Szokásos hozam + a szokásos hozamot meghaladó hozam 3-szorosa) × 15%.
A szokásos hozam = levonható költségek 0,3%-ának a tulajdonban tartás naptári napjaival megszorzott összegét |
Az ingatlan NAV által megállapított szerzéskori forgalmi értéke és a NAV által az átruházás időpontjára megállapított forgalmi értéke különbözete után 90%.
Az illetéket az eladó fizeti! |
Az egyik fontos következtetés, hogy az adó- és illetékkötelezettség csak akkor állhat be, ha az értékesítő termőföldként veszi, de már nem termőföldként adja el. Továbbá az időbeli korlátok az szja és az illeték tekintetében nincsenek párban, tehát külön-külön kell a két adónemben jelentkező kötelezettséget értékelni.
Olvasd tovább a cikket!A teljes cikk csak előfizetőink számára érhető el. Jelentkezz be a folytatáshoz, vagy csatlakozz az Irányadó előfizetők táborába
További cikkek
Többgyerekes anyák kedvezménye
A 4 vagy többgyerekes anyák már évek óta, a 3 gyerekesek pedig októbertől kaptak adómentességet. 2026-tól elkezdődik a 2 gyerekes anyák bevonása is a rendszerbe. Az igazi kérdés pedig az, hogy mit jelent valójában az „adómentesség”.
Érdekel
Cserepótló illeték kedvezménye
A témáról már rengeteget írtunk, így korábbi cikkeket is olvass, ha neked most került a látókörödbe a kérdés. A 2025. őszi változásával kapcsolatosan viszont a NAV is nyilvánított véleményt. Az új 5 éves szabály milyen esetekben működik, és milyen esetekben nem?
Érdekel