Üdülőtelep értékesítése darabokban

Ingatlanértékesítés az áfában

A tárgyi eszközökkel kapcsolatos áfaszabályok sok helyen elég bonyolultak, de még ezt is meg tudja tetézni az a tény, hogy ha a beszerzéshez és az értékesítéshez eltérő áfafizetési, illetve levonási jogosultság van, akkor ezt ki kell egyenlíteni.

Igaz ez akkor is, ha a beszerzéskor vagy az építkezéskor levonjuk az áfát, de amikor már értékesítjük, akkor áfamentessé válik. És akkor is, ha a beszerzéskor nincs levonási jogunk, de az értékesítéskor fizetési kötelezettség van.

Ha elővesszük azt az áfában sokszor emlegetett főszabályt, hogy az adólevonási jogosultság adófizetési kötelezettséggel párosul, akkor érezhetjük a probléma lényegét.

Ingatlanok két fő csoportja

Az ingatlanok szabályozásánál számos helyen jön vissza az a megkülönböztetés, hogy az ingatlan új vagy nem.

Persze az „új” fogalmat ebben a törvényben egészen sajátos módon kell érteni, erre az Áfatörvény saját fogalmat alkotott.

Az „új” ingatlan kategóriába esnek a következők:

1. első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
2. első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavételi engedély véglegessé válása, vagy a használatbavétel tudomásulvétele, vagy az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján épített lakóingatlan felépítésének megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év; vagy
3. első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

A vízválasztó tehát a 2 év, de nagyon kell figyelni arra, hogy ezt mikortól kell számítani. Mert lehet, hogy az ingatlan látszólag már évtizedek óta áll, de az áfában mégis „újnak” minősül, mert időközben megváltoztatták a rendeltetését. Körültekintőnek kell tehát lenni.

Értékesítés utáni áfa

Az értékesítés áfavonzata, ugye, alapvetően meg fogja majd határozni a levonási jogosultság utólagos korrekcióját is.

A következő folyamatábrában csak ízelítőt kaphatunk abból, mennyi mindent kell figyelembe venni ahhoz, hogy meg tudjuk határozni az értékesítéskor alkalmazandó áfamértéket.

Egy kis kiegészítést igényel még az adókötelessé tétel. Az Áfatörvény lehetőséget ad arra, hogy a főszabály szerint adómentes értékesítéseket az adóalany – adólevonási jog miatt – adókötelessé tegye.

Lehetőség van arra is, hogy ezt a választási jogot külön-külön vagy együttesen csak a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanokra kiterjedően gyakoroljuk. Viszont fontos, hogy aki élt az adókötelessé tétel jogával, akkor ő a választása évét követő ötödik naptári év végéig ettől nem térhet el.

Óvatosnak kell tehát lenni, mert egy rövid távú előny hosszú távon hátránnyá változhat.

Áfalevonási jogosultság

Mi mindent is kell egyszerre figyelembe venni, amikor áfafizetési, illetve levonási jogosultságunkat határozzuk meg?

A 135. § (1) bekezdése alapján abban az esetben, ha az adóalany terméket tárgyi eszközként használ vállalkozásán belül, a tárgyi eszköz rendeltetésszerű használatbavételének hónapjától kezdődően ingatlan tárgyi eszköz esetében 240 hónapig terjedő tartamban az adólevonási jogot a 135. és a 136. § rendelkezéseinek figyelembevételével gyakorolhatjuk.

Így szól a (2) bekezdés pontosan:

„Az (1) bekezdésben meghatározott időtartam figyelembevételével, annak a naptári évnek az utolsó adómegállapítási időszakában, amely naptári év teljes időtartamában a tárgyi eszköz az adóalany rendeltetésszerű használatában van, az adóalany köteles a tárgyi eszközre jutó előzetesen felszámított adó összegének

a) ingó esetében 1/5 részére,

b) ingatlan esetében pedig 1/20 részére

vonatkozóan utólagos kiigazítást elvégezni, feltéve, hogy a levonható előzetesen felszámított adó összegét meghatározó tényezőkben a tárgyi eszköz beszerzésének évéhez vagy a 11. § (2) bekezdés a) pontjában említett esetben a rendeltetésszerű használatbavételének időpontjához képest változás következik be, és a számítás eredményeként adódó különbözet összege abszolút értékben kifejezve eléri vagy meghaladja a 10 000 forintnak megfelelő pénzösszeget.”

Ez a szabály tehát arra vonatkozik, amikor még használatban van az ingatlan, és a tevékenység jellegéből adódó áfalevonási jogosultság megváltozik. Ekkor év végén ki kell korrigálni az arra az évre jutó rész változását. Ha például az áfát levontuk a beszerzéskor, de időközben a tevékenység adómentessé vált, akkor év végén az áfa 1/20-ad részét vissza kell fizetni.

Van egy másik eset is, amikor az ingatlan ezen 20 éven belül értékesítésre kerül.

Ekkor a teljesítés hónapjára és a hátralevő hónapokra együttesen időarányosan jutó előzetesen felszámított adó összegét kell korrigálni.

Ennek kétféle iránya lehet:

a) véglegesen levonhatjuk az áfát, ha a tárgyi eszköz értékesítése adólevonásra jogosít, illetve

b) véglegesen nem vonhatjuk le, ha a tárgyi eszköz értékesítése adólevonásra egyébként nem jogosít.

Eset leírása

Egy cég a saját, 2012. évben általa építtetett céges üdülőjét kívánja értékesíteni. A történet szempontjából nagyon fontos, hogy a cégnél egy tárgyi eszközként aktivált eszközről van szó, és nem értékesítési célból építették fel az ingatlant.

Az ingatlan beruházásakor az áfát levonásba helyezte a cég. A céges üdülő fizikálisan 10 különálló épületet (apartmant) takar. A cég az apartmanok külön-külön történő értékesítésében gondolkodik, mivel így jóval nagyobb bevétel várható, mintha egyben értékesíti a teljes üdülőtelepet.

A 10 darab ingatlan mindegyike üdülőként szerepel a nyilvántartásban.

Az apartman külön értékesítése megtörténhet:

• a teljes ingatlan osztatlan közös tulajdonának értékesítésével (használati megosztást a vevők oldják meg), vagy
• albetétesítést követően az egyes önálló ingatlanok értékesítésével.

A cég az ingaltanok értékesítésére nem választott adókötelezettséget.

Ha osztatlan, akkor 20 éves szabály

Az osztatlan közös tulajdon formában történő értékesítés esetén mind a 10 vevő a teljes ingatlan 10%-os tulajdoni hányadát szerzi meg. Az értékesítés ebben az esetben tárgyi adómentes értékesítés lesz. Viszont a 20 éves szabály belép, azaz az értékesített ingatlanrész tekintetében az üzembe helyezést követő 240 hónapból hátralévő részre arányosan vissza kell fizetni a korábban levont adót.

Ha albetét, akkor újnak minősül

Az albetétesítéses formátum választása esetén belép az a szabály, miszerint, ha rendeltetési egységek száma növekszik, akkor az erről szóló hatósági bizonyítvány kiadását követő két évig az ingatlan új ingatlannak minősül. Ez attól függetlenül igaz, hogy az ingatlanok fizikálisan semmit sem változnak.

Új ingaltan esetén az üdülők értékesítésére 27% áfát kell felszámítani.

Felmerült még annak a lehetősége, hogy egyes apartmanokat lakássá minősítenek át az értékesítést megelőzően. Nyilván az albetétesítés és a rendeltetésváltoztatás már „duplán” is új ingatlanminőséget eredményez.

Előnyként azonban elmondható, hogy az üdülő „új ingatlanként”, mint lakásként eladva már csak 5%-os áfaterhet visel. Komoly számításokat kell tehát végezni az ügyben, hogy az 5%-os fizetendő áfa lesz-e nagyobb teher, vagy pedig a korábban levont áfa arányos részének visszafizetése.

Jól kivehető a levezetésből, hogy minden értékesítési lehetőséget érdemes átgondolni adózási szempontból is.