Ez a tartalom már több mint egy éves. A benne közölt információk nem feltétlenül felelnek meg az éppen aktuális szabályozásnak.
Még mindig nagyon sok kérdés jön lakás áfáját érintően, azaz, hogy mikor kell az 5%-os áfát használni. A vita leginkább a magánszemély megrendelők és a generálkivitelezők között van. Most a generálkivitelező szemszögéből járjuk körbe a kérdést.
A probléma
A lakásáfa 5%, illetve a lakásáfa-visszatérítés ügye külön-külön is bonyolult kérdésnek számít, hát még ha azt is számításba vesszük, hogy ezekkel a kérdésekkel elsősorban „mezítlábas” magánszemélyeknek kell megküzdeniük. Jelen írás kizárólag a lakásáfa 5%-kal foglalkozik, az áfa-visszatérítéssel csak egy kérdésre tekintettel térek ki.
Egy kis technológiai alapismeret az építkezésekhez
Az első vállalkozó munkája – figyelemmel a lakás méretére is – 5%-os áfával számlázandó. Sokszor visszahallani, hogy ilyen szerződési feltételek mellett 27%-os áfás ajánlatot kap a magánszemély. A vállalkozó szempontjából valóban nincs kockázat, ha óvatosságból magasabb áfamértékkel számláz, de azért azt is tudjuk, hogy a megrendelő bruttó árban gondolkodik, tehát a két áfamérték közötti tartomány egy része akár haszon is lehet, ha mindig a helyes áfamértékben gondolkodik a kivitelező.
Példa
Egy kivitelező 10 millió forint + áfa összegért tudná vállalni egy családi ház szerkezetkészre történő építését. Az ajánlatot 10 millió + 27% áfával adja meg, majd kiderül számára, hogy 5% áfát kellene felszámítani, akkor már a nettó értéken nem nagyon tud emelni. Viszont ha alapból 11 millió + 5% áfa összegre tenne ajánlatot, akkor máris van esély egy extra haszonra.
Az adóhatóság nem használható fel arra, erőnek erejével érje el a kivitelezőnél, hogy 5%-kal számlázzon, tehát marad az „odébbállás”. A többi, egy-egy meghatározott munkát elvállaló vállalkozó 27%-os áfa mértékű számlája általában rendben van.
Kulcsrakész lakások
Kulcsrakész vállalás esetén olyan megoldást is lehet hallani, hogy az alvállalkozók munkáját 27%-kal, a saját munkát pedig 5%-kal számlázza ki a generálkivitelező. Ez egyértelműen helytelen gyakorlat, még akkor is, ha az alvállalkozók munkáját haszon nélkül számlázza tovább a vállalkozó. A teljes munkára 5%-os áfát kellene felszámítani.
A beszámlázó vállalkozók egyébként ilyen esetben akkor is fordítottan kell számlázzanak a generálkivitelezőnek, ha olyan lakóingatlanról van szó, melynek építését egyszerűsített bejelentés formájában kell teljesíteni.
Anyag és szolgáltatás külön-külön
További ragozott eset, amikor a magánszemély a saját nevére megveszi az anyagokat (természetesen ideértendő, amikor a vállalkozó a tüzépen a magánszemély nevére kéri a számlát).
A kivitelező pedig az általa nyújtott szolgáltatást számlázza le, méghozzá szintén 5%-os áfával, és az áfa szabályrendszerében termékértékesítésként. Ezt az esetet a legnehezebb megemészteni.
A kivitelezők bizonyos tűréshatáron belül tudnak a fenti variációkban gondolkodni, a megrendelők pedig általában úgy szokták elképzelni, hogy végtelenül rugalmasan kezelhetők, akár utólag módosíthatóak a szerződések. Sőt előfordul az is, hogy olyasmit akarnak a megrendelőtől, ami már az áfatörvény szabályaiba ütközik. Például azt kérik a kivitelezőtől, hogy külön számlázza le az általa beépített anyagot 27%-os áfa mértékkel, majd a szolgáltatást pedig 5%-os áfa mértékkel. Nyilvánvaló, hogy ilyen kérésnek nem lehet és nem is érdemes megfelelni, mivel az adóban a kockázat a kivitelezőnél lesz.
A bank is segít
A körültekintő megrendelő első útja a bankba kellene, hogy vezessen, ahol megkapja azt az információt, hogy mely számlák forgalmi adóját fizetik vissza. Egy biztos pontról tudok: ha a számla kivitelezési szolgáltatást tartalmaz, de termékértékesítésként 5%-os áfával van leszámlázva, akkor ennek a számlának az áfatartalmát nem térítik vissza.
Azt is érdemes megkérdezni, hogy ha akár egy ilyen számla is van, akkor a többire (anyagszámlák, 27%-os áfatartalmú szolgáltatásszámlák) visszatérítik-e az adót. Amit itt hall a megrendelő, az lenne a kiinduló pont, utána érdemes tárgyalni a kivitelezőkkel. Az ártényezőbe tehát két további változó is be fog kerülni: ha így vagy úgy szerződik a megrendelő az építő vállalkozóval, akkor annak mennyi lesz az áfavonzata, és abból mennyit tud – támogatás formájában – visszaigényelni. Ez többkörös tárgyalási folyamatot eredményez, mivel csak az áfa tekintetében akár milliós eltérések is adódhatnak.
A kivitelező – ha csak nincs akkora kereslet iránta, hogy mindenkinek bátran adhat 27%-os áfatartalmú ajánlatot – feladata, hogy az általa vállalható módozatok mindegyike esetében a helyes áfamértékkel kalkuláljon, így elkerülheti a későbbi vitákat, illetve azt, hogy a megrendelő csak azért másik kivitelezőt válasszon, mert nincs meg a kellő tájékozottság az áfa mértékét illetően.
