Cserepótló illeték kedvezménye

Kedvezményes illetékalap

Az illetékszabályok egyik gyöngyszeme a cserepótló vételhez kapcsolódó kedvezményes illetékalap meghatározása. 2026. január 1-jétől hatályba lépő változás volt, hogyha egy lakás eladásáról és egy másik vételéről van szó, akkor az eladást követő 5 éven (korábban 3 év volt) belül történő lakásvétel esetén az eladás beszámítható a vételbe. Ha viszont több lakás eladásáról és vételéről van szó, akkor maradt az a kikötés, hogy az eladást követő 3 éven belül számítható be a vételbe az eladás.

A többlakásos esetnél a változás az volt, hogy a közvetlen megelőző vagy követő eladáshoz való kötöttség megszűnt.

Rögtön kérdésként merült fel, hogy az évek tekintetében a megkülönböztetés szándékos volt vagy a véletlen műve. A jogalkotó válasza az, hogy szándékos volt ez a fajta „féloldalas” módosítás. Ezzel azonban a jogértelmezési problémák továbbra is maradtak.

Egyszerű nyelvtani értelmezés során merül fel az a kérdés, hogy ha egy vizsgált 3–5 éves időszakban több eladás és vétel is történik, és az egyes lakásvásárlásokat és -vételeket párba állítom, akkor ezt követően kijelenthető-e, hogy ezek az eladás-vétel párok az egy eladás és egy vétel szabályai szerint bírálandók el, azaz az eladás és a vétel között akár 5 év is eltelhet. A válasz erre a kérdésre az, hogy igen, azaz a 3 éves korlátozás gyakorlatilag kiüresedő szabály lett. A következtetést nézzük meg példán keresztül.

1. példa:

Egy magánszemély 2022. évben 24 millió forintért, majd 2024. évben 46 millió forintért adott el egy lakást. 2026. év januárjában 20 millió forintért egy lakás 50%-os tulajdoni hányadát vásárolta meg, majd ugyanezen év márciusában 50 millió forintért vásárolt lakást.

A 2026. évi szabályok alapján bármely eladást bármely vétellel szembeállíthatja. A legjobb párosítás eredményeképp a 2026. év januárjában vásárolt lakás után nem fizet illetéket, a 2026 márciusában vásárolt lakása után pedig 4 millió forint illetékalap után fizet 4% illetéket. Csakhogy felmerül a kérdés, hogy az első párosításnál az időbeli különbség több mint 3 év. És itt lép az a gondolatmenet, miszerint a két párosítást különszedve és önállóan értékelve kijelenthető, hogy az első párosítás is működik, hiszen 5 éven belül történt a vásárlás.

2. példa:

„A” magánszemély 2021. év júniusában értékesít egy lakást 23 millió forintért. Ennek a magánszemélynek az élettársa („B” személy) 2022. év márciusában értékesít egy lakást 45 millió forintért. 2024. évben összeházasodnak. 2026 januárjában vásárolnak közösen (50-50% tulajdoni hányaddal) egy lakást 30 millió forintért, majd ugyanezen év októberében egy másik lakást vásárolnak közösen 61 millió forintért.

„A” személy mozgástere kötött, mivel a 2021. évi eladással szemben csak a 2026. januári vásárlás felét tudja beszámítani, azaz nem fizet illetéket. A 2026. októberi vétel ráeső része, azaz 30,5 millió forint után fizetnie kell 4% illetéket.

„B” személy viszont választhat, hogy melyik fél lakást számítja be, azaz neki a 61 millió forintos lakás felét éri meg párba állítani a 45 millió forintos eladással szemben. A 30 millió forintos lakás fele után illetéket fog fizetni.

A kettejük együttes illetékalapja 45,5 millió forint lesz.

Ennek a példának a „megoldásán” is lehet egyet tekerni. Az illeték kiszabása a szerződéseken alapul és nem veszi figyelembe az ingatlan-nyilvántartáson kívüli vagyonszerzést mint körülményt. A példabeli esetben megtehetik a felek, hogy a 2026. évi vásárlásokat önállóan bonyolítják, azaz „A” személy a 30 millió forintos, „B” személy a 60 millió forintos lakást egyedül vásárolja meg. Így „A” személy 7 millió, „B” személy 16 millió forint alap után fizet illetéket. A kettejükre eső illetékkötelezettség így összesen 23 millió forint lesz, azaz 900 ezer forint illetéket tudnak így megtakarítani.

Később lehetőség van arra, hogy az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonost bejegyeztessék, és ez az ügylet már nem jár illetékfizetési kötelezettséggel, tekintettel arra, hogy pótlólagos vagyonszerzés sem történik.