Lakásáfa 5%

Lakásbővítés

A lakásáfa 5% egyik kérdéskörét a lakásbővítések teszik ki. A lakás építése, bővítése nagyon drága mulatság, nagyon nem mindegy, hogy az építési költségeket 5% vagy 27% áfa terheli. Kiemelendő, hogy a továbbiakban lakásbővítés alatt alapvetően azt értem, hogy a megrendelő tulajdonában lévő ingatlant bővíti a kivitelező. Ezt azért fontos rögzíteni, mert ha a kivitelező a saját tulajdonában lévő házat bővíti úgy, hogy új albetétek jönnek létre, akkor ezen albetétek eladása termékértékesítés, alkalmazható rá az 5%-os adókulcs. Ha viszont a megrendelő tulajdonában lévő lakás bővítése valósul meg úgy, hogy új albetétek jönnek létre, akkor már nem ilyen egyértelmű a helyzet.

A lakások bővítésére adott NAV-válaszok nem mutatnak egységes képet, a változatlan jogszabályi rendelkezések ellenére a jogértelmezés változott. A lakások bővítésével kapcsolatos kezdeti NAV-álláspont egyértelműen az volt, hogy a bővítés a 27%-os kulcsba tartozik. Az indoklás az volt, hogy bővítés esetén nem beszélhetünk termékértékesítésről, ami lakások esetén az 5%-os áfakulcsba tartozás feltétele. 2025. év végétől azonban egy minisztériumi egyeztetésre hivatkozva a NAV már engedékenyebb válaszokat ad.

A központi kérdés itt az, hogy az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti termékértékesítés vagy 13. § szerinti szolgáltatásnyújtás valósul meg a kivitelező és a megrendelő között.

Az Áfa tv. 10. § d) pontja termékértékesítésének tekinti azokat az ügyleteket, amelyek építési-szerelési munkával létrehozott, ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlanoknak a jogosultak részére történő átadására irányulnak, függetlenül attól, hogy a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta-e rendelkezésre vagy sem.

A klasszikus eset, azaz az üres telekre felépített lakóépületek egyértelműen ide tartoznak, függetlenül attól, hogy az ingatlannyilvántartásba milyen eljárás keretében jegyzik be a lakóépületet. Tehát kifejezetten olyan ügyletekről van szó, amelyek keretében korábban még nem létezett, kivitelező által ingatlanok átadására kerül sor.

„Radikális” mértékű változások

Ha egy létező ingatlant az egyes elemeinek vagy részeinek a felhasználásával, megtartásával építési-szerelési munkálatok elvégzése útján átalakítanak, átépítenek vagy bővítenek, akkor a munkát abban az esetben lehet az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti termékértékesítésnek minősíteni, ha az átalakítás, átépítés vagy bővítés érdekében elvégzett munkálatok olyan radikális mértékű változásokat eredményeznek, amelyeket figyelembe véve az ingatlan már nem azonosítható az eredetileg meglévő ingatlanként. Ez az a viszonylag friss kijelentés, ami átfordította a NAV válaszait.

Rögtön adódik is a következő kérdés, hogy mit tekintsünk radikális mértékű változásoknak? A radikális mértékű változások jellemzően akkor következnek be, amikor az eredetileg meglévő ingatlanokat az átalakítás, átépítés vagy bővítés elvégzése során

• jelentős mértékben, illetve az eredeti szerkezetkész állapotot biztosító alapvető szerkezeti elemek többségének a megsemmisítése útján elbontják (például az alapokig történő bontás vagy a földfelszín feletti épületrészek elbontása); vagy
• az eredeti szerkezetkész állapotot biztosító alapvető szerkezeti elemek többségének a megtartása mellett jelentős mértékben megnövelik vagy kibővítik (például egy adott lakóingatlannak csak a tetejét bontják el és emellett a lakóingatlanra több emeletet húznak fel vagy egy épületnek az alapterületét a többszörösére növelik.

Ez a példaszerű felsorolás nem jelenti azt, hogy más esetet kizárunk. Így például egy 60 négyzetméteres családi ház 180 négyzetméteresre történő bővítése kimerítheti a radikális átalakítás esetét, azaz a kivitelező számlázhatja a munkáját 5%-os áfával. Szintén belefér a kedvezményes adókulcsba az az eset, amikor egy 60 négyzetméteres családi házat az alapokig lebontanak, és a helyére a 85 négyzetméteres ház kerül. Viszont, ha egy 60 négyzetméteres házat úgy bővítenek ki 85 négyzetméteresre, hogy az eredeti épület szerkezetileg megmarad, akkor már a bővítésre a helyes áfamérték a 27% lesz.

Tehát az előbbi „radikális” mértékű változások eredményeképpen létrejövő ingatlan átadására alkalmazható az Áfa tv. 10. § d) pontja, ebből következik pedig a kedvezményes adókulcs.

Természetesen az is vizsgálandó, hogy a négyzetméterkorlátok megtartásra kerüljenek. A bővítés eredménye nem minden esetben egy nagy családi ház lesz, ezért a négyzetméterbeli korlátozásokat a következőképpen kell érteni:

• Ha egy nagy családi ház jön létre, akkor az összes hasznos alapterületnek (beleértve az eredeti épület alapterületét is) 300 négyzetméter alatt kell lennie.
• Ha több lakás jön létre, azaz albetétesítés is történik, akkor lakásonként a 150 négyzetméter lesz a felső határ.

A bővítés kérdésköre társasházak tetőterének beépítése során is felmerülhet, nézzünk meg néhány esetet:

• A társasház a be nem épített tetőteret értékesíti egy építőipari cégnek, amely cég lakást hoz létre a tetőtérben úgy, hogy a tetőszerkezethez nem nyúl. Ebben az esetben az újonnan létrehozott albetét értékesítésekor 5%-os áfával tudja eladni a lakást a kivitelező.
• A társasház a be nem épített tetőterét kivitelezővel építteti be úgy, hogy a kivitelező tetőszerkezetet érdemben nem változtatja meg (például csak tetőablakokat rak be). Ebben az esetben a kivitelező beépítési munkájára 27% a helyes áfamérték.
• Ha az előbbi eseten annyit változtatunk, hogy a kivitelező a tető elbontásával hozza létre az új lakást, akkor ez az építési munkája már tekinthető az Áfa 10. § d) pontja szerinti termékértékesítésnek, azaz mehet rá az 5%-os áfamérték.

A fentiek alapján felmerül az a kérdés is, hogy a NAV álláspontja mennyiben alkalmazható visszamenőlegesen? A válasz az, hogy igen, visszamenőlegesen is alkalmazható. A gyakorlatban a visszamenőleges alkalmazás azért erősen akadályozott. A kivitelezői oldalon alapvetően nincs érdekeltség abban, hogy nettó + 27% számla helyett nettó + 5% áfa kerüljön kibocsátásra úgy, hogy az ezt követő ellenőrzési kockázat is a kivitelezőé. A megrendelői oldalon viszont annál inkább érdekes lehet, hiszen millió forintokban mérhető a megtakarítás. A megoldás ebben az esetben is valahol „középen” van, azaz a megrendelőnek valamilyen módon kompenzálnia kell a kifizetőt, ha, mondjuk, egy két évvel ezelőtti számla módosítását szeretnék tőle kérni.