Már a sokadik átmeneti szabály hosszabbítja meg az 5%-os lakásáfa alkalmazását, így most a két utóbbi átmeneti szabályt értelmezzük egy esettanulmány keretében. A már meglévő régi lakást részben lebontják és három új ingatlant hoznak létre. A generálkivitelező, az alvállalkozó és a megrendelő vajon milyen áfatartalommal állítja ki a számlát?
Lakásáfa, sokadik fejezet
A dátumok hosszabbítása
A lakások értékesítésére vonatkozó kedvezményes, 5%-os áfakulcs marad a 2025–2026. évben is. A 2023. évi adócsomagban kihirdetett átmeneti szabály nem lép hatályba 2025. január 1-jétől. Ez azt jelenti, nem kell vizsgálni az említett két évben, hogy az építkezés mikor került bejelentésre vagy engedélyeztetésre.
Átmeneti szabály továbbra is lesz, csakhogy az kitolódik 2030. december 31-ig. Pontosabban ez úgy néz ki, hogy a 2026. december 31-ig engedélyeztetett, vagy tudomásulvételi eljárás esetén eddig az időpontig tudomásul vett építkezések esetén a lakások értékesítése (így akár az építése is) egészen 2030. év végéig elhúzódhat úgy, hogy a lakás értékesítésére az 5%-os áfamérték lesz az irányadó. Az egyszerűsített bejelentés építésügyi szabályai 2024. október 1-jével megváltoztak, és ezt úgy követte le az áfa szabályozása, hogy a 2024. szeptember 30-ig egyszerű bejelentéssel érintett építkezések egészen 2030. év végéig tarthatnak úgy, hogy kedvezményes áfamértéket lehet alkalmazni.
Meglévő lakások átalakítása
A lakások áfamértékét érintő kérdések egy része arra irányul, hogy meglévő lakás átalakításával, bővítésével, bontást követő újraépítésnél létrejövő új ingatlannál mennyiben alkalmazható a kedvezményes áfakulcs.
A valóságban sokféle megoldással lehet találkozni, az egyik ilyen eset a következő volt: egy régi polgári házat vásárolt meg egy vállalkozó. A polgári ház részleges elbontásával és átalakításával egy háromlakásos társasház építésébe fogott bele. A feladattal egy generálkivitelezőt bízott meg. Az építkezés befejezését követően a három lakás helyrajzilag is három külön albetétként került feltüntetésre az ingatlannyilvántartásban.
Első kérdés az volt, hogy a generálkivitelező a három új lakás átadását kezelheti termékértékesítésként az Áfa tv. 10. § d) pontja alapján. Az említett pont alá az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan jogosultnak történő átadásának esete tartozik.
A NAV a létrehozott ingatlan alatt csakis a teljesen új ingatlanokat érti, tehát az ingatlanok átalakítása nem tartozik ide.
Sőt, ha bontásról van szó, akkor csak a teljesen (földig) lebontott ingatlanok újraépítése tartozhat ide. A kérdéses esetben is az a helyzet, hogy mivel a 10. § d) pontja nem alkalmazható, ezért nem beszélhetünk termékértékesítésről, ezért a 27%-os kulcsba tartozó szolgáltatásnak minősül a generálkivitelező munkája (feltéve persze, hogy fordított adózás nem merül fel).
Más a helyzet a tulajdonossal, aki vállalkozói tevékenysége részeként értékesíti a három lakást. Új ingatlannak minősül a három lakás, mivel az albetétek száma nőtt az átalakítást követően. Ő az értékesítést 5%-os áfával tudja bonyolítani. Általános szabályok szerinti áfaalanyként a generálkivitelező által felszámított 27%-os adó levonására jogosult, tehát a magasabb adókulcs az értékesítendő lakások bruttó árát nem befolyásolja.
További cikkek
Gépkocsibeálló értékesítése
Mikor beszélünk termékértékesítésről, és mikor szolgáltatásról? Ha szolgáltatásról van szó, akkor tartós bérlet vagy parkolási szolgáltatás. Ugye, mondani sem kell, hogy az áfa lesz az igazi kérdés.
Érdekel
Egy napelempark több élete (esettanulmány)
Egy cég egy napelem telepítését vállalja egy másik cégnél. A napelemek egy részét a földre, egy részét a tetőre helyezi el. A tetőre helyezett napelemek tekintetében településképi bejelentési kötelezettség van, míg a földre telepített napelemeket mint építményeket be kell jelenteni ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés végett. A kérdés a fordított adózásra irányul.
Érdekel