Bérbeadás vagy egyéb szolgáltatás

A probléma

A nagy kockázat abban van, hogy az ingatlan bérbeadása az áfában főszabály szerint adómentes, de ha az ügylet tárgya valójában nem ingatlan bérbeadása, akkor az általános szabályok szerinti adómértékkel kell számolni. Fordítva is lehet hibázni: ha helytelenül számítjuk fel az áfát, akkor a számla befogadóját fogják nyaggatni a revizorok.

Induljunk el az Áfatörvény bérbeadás fogalmából: a bérleti szerződésen alapuló jogviszony mellett minden olyan egyéb jogviszony is, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért téríti vagy téríteni köteles a kötelezettnek.

A NAV a fogalmat kiterjesztően szokta értelmezni. Ennek egyik klasszikus példája, hogy nemcsak komplett ingatlan, hanem annak egy része használata is bérbeadásnak minősül. Gyakran találkozunk bérleti jog értékesítésével, mely első ránézésre adóköteles vagyoni értékű jog átadása, tartalmilag viszont két fél között kötött hosszú távú bérlet. A bérbeadásra vonatkozó szabályok alkalmazását az időtartam sem befolyásolja, néhány órányi ingatlanhasználat is bérbeadásnak minősül.

Az igazi kihívást az összetett ügyletek okozzák, amikor az ingatlan bérlete mellett más szolgáltatást tartalmaz a megállapodás. Irányadó szabályt meghatározni e témában nem nagyon lehet, inkább az esetekből lehet következtetéseket levonni.

Az Áfatörvény 70. § (1) bekezdés b) pontjából kell kiindulni, azaz meg kell vizsgálni, hogy van-e egyáltalán az egyes szolgáltatáselemek között alá-fölé rendeltségi kapcsolat (egyik a másik nélkül nem jön létre, az egyik a másik szolgáltatás teljesülését elősegíti), és ha igen, akkor melyik közülük a jellegadó.

Rendezvényszervezés

Vendéglátóegység egyik termét adja oda egy estére egy társaságnak, egyebekben vacsorát, italt is szolgáltat az ott-tartózkodók részére. Minden kiadást egy fő rendel meg, tehát nem külön-külön fizetnek a magánszemélyek. Ebben az esetben a terem bérlete, illetve a vendéglátóipari szolgáltatás egy komplex szolgáltatás, melyben a vendéglátás dominál, tehát a terem bérlete mint a vendéglátási szolgáltatás része adókötelesen számlázandó.

Hasonlóan kell megítélni azt az esetet, ha egy rendezvényszervező egy cég részére kibérel egy termet (nem feltétlenül vendéglátóegységben), oda vacsorát, projektort kér. A rendezvény szervezése mint fő szolgáltatás adóköteles lesz.

Ennek ellenére látunk számos esetben olyan megoldásokat, hogy azért számláztatnak külön terembérletet, hogy az után ne kelljen adózni, és még az áfáját is levonásba helyezik. Könyvelő kollégák! Hívjátok fel az ügyfelek figyelmét ennek kockázatára! Ez még akkor sem helyes, ha jellemzően azt a választ kapjuk, hogy „mások is így csinálják”.

„Asztalbérlet” étteremben

Utazási iroda vendéglátóegységben termet bérel abból a célból, hogy az utasai az adott étteremben mindig rendelkezzenek hellyel. Az étkezést az utasok állják a fogyasztásuk függvényében. A terem bérlete itt magában áll, tehát az étterem az utazási iroda felé bérleti díjról ad számlát, méghozzá az ingatlan bérbeadásának szabályai szerint.

Ha viszont csak meghatározott darabszámú asztal rendelkezésre tartásáról van szó, az már nem lehet ingatlan bérbeadása. Hanem mi más: az végül mindegy, mert 27%-os áfás szolgáltatás lesz, akárhogyan is nevezzük (asztalbérlet, étkezési lehetőség stb.).

Fodrász

Fodrász a „székét” bérbe adja arra az időszakra, amikor nem dolgozik (mondjuk minden délelőttre). A bérlő fodrász kétségtelenül az ott lévő eszközök, illetve egy nagyjából körülhatárolható területért fizet, ugyanakkor a szolgáltatásnak a jellegadó tartalma maga a potenciális vendégkör biztosítása. Tehát egészében nézve az ügylet nem nevezhető ingatlan bérbeadásának, inkább valamiféle egyéb jog biztosítása, melyre az általános szabályok szerinti áfamérték vonatkozik.

Kirakat bérbeadása

Egy szolgáltató cég a kirakatának egy részét adja bérbe más vállalkozásnak (fodrászat kirakatában fodrászkellékes cég reklámozza magát). Nagy kérdés, hogy mi az erősebb: a kirakat mint terület bérbeadása, vagy a reklámlehetőség biztosítása? Véleményem szerint itt a terület (felület) mint ingatlan-bérbeadás dominál, tehát az ingatlan-bérbeadás szabályai szerint kell a számlát kiállítani.

Mit akarnak a katások?

A kata adóalanyok szempontjából vizsgálva a kérdést már más lesz a kiindulópontunk. A TEÁOR 68.20 szerinti szolgáltatás egyéni vállalkozóként történő folytatása okozza a gondot.

A Katatörvény 4. § (5) bekezdése szerint:

„Nem választhatja az adóalanyiságot az az egyéni vállalkozó, aki az Önálló vállalkozók tevékenységi jegyzéke szerint 68.20 Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése besorolású tevékenységből az adóalanyiság választásának évében bevételt szerzett.”

Itt, ugye, az első kötelező lépés, hogy bizonytalanság esetén a katás az általa nyújtott szolgáltatást besoroltatja a KSH-nál, még ha nem is ingyen történik mindez. A besorolás alapján tud csak védekezni a NAV-val szemben.

Egy katás kozmetikus, fodrász, ha a szalonjában általa ki nem töltött időtartamra adja bérbe a „székét”, akkor álláspontom szerint az nem tekinthető 68.20 alá tartozó ingatlan-bérbeadási szolgáltatásnak. És ha nem az, akkor a kata jogállással sincs gond.

Összességében kijelenthető, hogy nem lehet a témában egyértelmű állításokat tenni. Első lépésben azt kell eldönteni, hogy egyáltalán van-e szó egy ingatlan(rész) bérletéről, és ha igen, akkor ez a szolgáltatás a domináns, vagy az, ami mellé párosul.