Ingatlan értékesítése

Adómentes időszak

Az ingatlan értékesítéséből származó nyereség általában személyi jövedelemadó-köteles, de van egy fontos időkorlát:

• Az eladást követően az adóalap évről évre csökken, és az 5. év után teljesen adómentes lesz az értékesítés nyeresége.
• Az időszámítás a szerzés évét követő év első napjától indul.

A csökkentés mértéke:

Szerzési érték

Az adó alapja az értékesítés és a szerzési érték közötti különbség, a fenti korrekciót figyelembe véve. Az igazi fekete öves kérdés az mindig a szerzési érték. Van rá egy csomó szabály attól függően, hogy hogyan szereztük meg az ingatlant, vagy hogy egyáltalán van-e kimutatható szerzési értéke.

Van egy ún. 75%-os szabály, amit akkor lehet alkalmazni, ha a szerzési érték nem áll rendelkezésre. Nem akkor, ha ez nekünk jobb, hanem ha tényleg nincs szerzési érték.

Az Szja törvény 62. § (3) bekezdése szerint:

„Ha a megszerzésre fordított összeg a (2) bekezdés rendelkezései szerint nem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75%-ával kell csökkenteni. E szabály alkalmazása esetén más kiadás költségként nem vonható le a bevételből.”

És van még egy érdekes szabály. Ha például ráépítés vagy alapterület-növelés történik, akkor a 62. § (2) e pontja szerint a szerzési érték:

„A 60. § (3) bekezdése szerinti ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összeg a használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedésének napjáig, a használatbavételi (fennmaradási) engedélyben megjelölt feltételek teljesítésének határidejéig, a használatbavétel tudomásulvételének, illetve az egyszerű bejelentés alapján épített épület esetében a felépítés megtörténtét igazoló hatósági bizonyítvány kiállításának napjáig, a 60. § (4) bekezdése szerinti esetben a tényleges használatbavételig, ennek hiányában az átruházásig kibocsátott, az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépített anyagérték.”

Ez az utolsó feltétel, azaz az anyagérték pedig nincs definiálva. Valójában „saccolni” kell, és hihetőnek kell lenni.

Példa

Adott egy magánszemély. Vett 2021-ben egy ingatlant. Az ingatlant még ugyanebben az évben lebontotta, kivéve a pincét.

2021 decemberében elkészült a bejelentési terv, majd 2021–23-ban elkészült a ház is, melyet 2023-ban vették használatba. (Van használatbavételi engedély.)

Az ingatlant 2025-ben értékesítették.

A vételi ár 10 000 000 forint volt.

Az eladási ár 145 000 000 forint.

Az építésről sajnos nagyon kevés számla van, mivel az udvar, a pince, a kert és a komplett gépészeti szerelés teljesen önerős beruházás volt, és ezek költségeire nem figyelt az illető.

Az építésről rendelkezésre álló számla 52 023 000 Ft. A házba beépített anyagértéket 80 millió forintra becsülik.

Az adókötelezettség megállapításához néhány dolgot tisztázni kell.

• A 75%-os szabály alkalmazása nem jöhet szóba.
• Kötelező saccolni (nem kötelező szakértőt felfogadni) anyagárat, még akkor is, ha arról nincs számla.

Ha mondjuk a saccolt anyagár 52 millió forint alatt van, akkor a számlás összeget lehet költségként figyelembe venni. Ha pedig a kalkulált anyagár 52 millió forint felett van, akkor a saccolt számlás összeg lesz a költség.

Példánkban ezt 80 millió forintra becsülik.

És még egy adalék. A szerzési érték arányához telekárra és felépítményre szét kell szedni a bevételt.

Mindezek után jöhet az eladási ár és a szerzési érték különbsége, és az évek miatti korrekció figyelembevétele.