Bár az szja-bevallások hajrájában vagyunk, ingatlanértékesítés az év minden szakaszában történik, és már jó előre érdemes számolni, mennyi adót is kell majd fizetni. Egyszerű dolgunk van, ha 5 évnél régebben vettük, vagy nem volt közben semmi bővítés, felújítás. De mi van, ha közben lebontottuk, bővítettük, újjáépítettük?
Ingatlan értékesítése
Adómentes időszak
Az ingatlan értékesítéséből származó nyereség általában személyi jövedelemadó-köteles, de van egy fontos időkorlát:
- Az eladást követően az adóalap évről évre csökken, és az 5. év után teljesen adómentes lesz az értékesítés nyeresége.
- Az időszámítás a szerzés évét követő év első napjától indul.
A csökkentés mértéke:
| Értékesítés időpontja | Adóköteles jövedelem aránya |
| Szerzés évében és következő évben | 100% |
| 2. év | 90% |
| 3. év | 60% |
| 4. év | 30% |
| 5. évtől | 0% (adómentes) |
Szerzési érték
Az adó alapja az értékesítés és a szerzési érték közötti különbség, a fenti korrekciót figyelembe véve. Az igazi fekete öves kérdés az mindig a szerzési érték. Van rá egy csomó szabály attól függően, hogy hogyan szereztük meg az ingatlant, vagy hogy egyáltalán van-e kimutatható szerzési értéke.
Van egy ún. 75%-os szabály, amit akkor lehet alkalmazni, ha a szerzési érték nem áll rendelkezésre. Nem akkor, ha ez nekünk jobb, hanem ha tényleg nincs szerzési érték.
Az Szja törvény 62. § (3) bekezdése szerint:
„Ha a megszerzésre fordított összeg a (2) bekezdés rendelkezései szerint nem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75%-ával kell csökkenteni. E szabály alkalmazása esetén más kiadás költségként nem vonható le a bevételből.”
És van még egy érdekes szabály. Ha például ráépítés vagy alapterület-növelés történik, akkor a 62. § (2) e pontja szerint a szerzési érték:
„A 60. § (3) bekezdése szerinti ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összeg a használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedésének napjáig, a használatbavételi (fennmaradási) engedélyben megjelölt feltételek teljesítésének határidejéig, a használatbavétel tudomásulvételének, illetve az egyszerű bejelentés alapján épített épület esetében a felépítés megtörténtét igazoló hatósági bizonyítvány kiállításának napjáig, a 60. § (4) bekezdése szerinti esetben a tényleges használatbavételig, ennek hiányában az átruházásig kibocsátott, az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépített anyagérték.”
Ez az utolsó feltétel, azaz az anyagérték pedig nincs definiálva. Valójában „saccolni” kell, és hihetőnek kell lenni.
Példa
Adott egy magánszemély. Vett 2021-ben egy ingatlant. Az ingatlant még ugyanebben az évben lebontotta, kivéve a pincét.
2021 decemberében elkészült a bejelentési terv, majd 2021–23-ban elkészült a ház is, melyet 2023-ban vették használatba. (Van használatbavételi engedély.)
Az ingatlant 2025-ben értékesítették.
A vételi ár 10 000 000 forint volt.
Az eladási ár 145 000 000 forint.
Az építésről sajnos nagyon kevés számla van, mivel az udvar, a pince, a kert és a komplett gépészeti szerelés teljesen önerős beruházás volt, és ezek költségeire nem figyelt az illető.
Az építésről rendelkezésre álló számla 52 023 000 Ft. A házba beépített anyagértéket 80 millió forintra becsülik.
Az adókötelezettség megállapításához néhány dolgot tisztázni kell.
- A 75%-os szabály alkalmazása nem jöhet szóba.
- Kötelező saccolni (nem kötelező szakértőt felfogadni) anyagárat, még akkor is, ha arról nincs számla.
Ha mondjuk a saccolt anyagár 52 millió forint alatt van, akkor a számlás összeget lehet költségként figyelembe venni. Ha pedig a kalkulált anyagár 52 millió forint felett van, akkor a saccolt számlás összeg lesz a költség.
Példánkban ezt 80 millió forintra becsülik.
És még egy adalék. A szerzési érték arányához telekárra és felépítményre szét kell szedni a bevételt.
Mindezek után jöhet az eladási ár és a szerzési érték különbsége, és az évek miatti korrekció figyelembevétele.
| Telek | Felépítmény | Összesen | |
| Szerzési érték | 10 000 000 Ft | 80 000 000 Ft | 90 000 000 Ft |
| Arány | 11,11% | 88,89% | 100% |
| Eladási ár | 16 111 111 Ft | 128 888 889 Ft | 145 000 000 Ft |
| Nyereség | 6 111 111 Ft | 48 888 889 Ft | |
| Korrekciós tényező | 30% | 90% | |
| Jövedelem | 1 833 333 Ft | 44 000 000 Ft | 45 833 333 Ft |
| ADÓ | 6 875 000 Ft |
További cikkek
Közösségi helyzetek gyakori juttatásoknál
Bizonyos juttatások esetén a munkáltatónak külön figyelnie kell, hogy mástól kapott-e ilyet a munkavállaló. A mástól kapott juttatások ténye, mértéke akár a fizetendő adót is befolyásolja. Más esetben egyáltalán nem számít, hogy a munkavállaló vagy éppen személyesen közreműködő tag az összes jogviszonyában maximálisan igénybe vette az adott juttatás kedvező adózású keretét. Hasonló többszörözésre adhat lehetőséget, hogy bizonyos juttatásokat teljes mértékben adhat a juttató a magánszemélyek közeli hozzátartozóinak. Ezeket a lehetőségeket, kötelezettségeket vizsgáljuk most a gyakran használt juttatások esetén.
Érdekel
Erdővéghasználati fakitermelés
Egy erdő osztatlan közös tulajdonban van. Az egyik tulajdonos – aki egyébként az erdőgazdálkodó is – többlethasználati jogot kap. Ilyen esetben ki értékesítheti a fát, és hogyan kell a tulajdonosokkal elszámolni, ha pénzben vagy fában fizeti ki azokat az erdőgazdálkodó?
Érdekel