Variációk egy témára: lakásáfa 5%

Jogszabályi háttér

Először nagyon régen, talán 2016 körül írtunk a témáról. Azóta sokszor meghosszabbították, egyszer egy kis időre meg is szakadt, de a lakásokra érvényes 5%-os áfa még mindig érvényben van. A hosszú időnek köszönhetően persze időről időre összegyűlik egy csokorra való a kérdésekből.

Az Áfatörvény 3. számú melléklete szerint az 5%-os áfa hatálya alá tartozik:

• A 86. § (1) bekezdés j) pont ja), jb) vagy jc) alpontja alá tartozó olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja mega a 150 négyzetmétert (kivéve az 59. pont szerinti lakást).
• A 86. § (1) bekezdés j) pont ja), jb) vagy jc) alpontja alá tartozó olyan egylakásos lakóingatlan, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert.

A kritikus pont a lakóingatlan fogalmának értelmezése. A lakóingatlan részének kell tekinteni az ingatlan minden olyan részét, amelyek a rendeltetésszerű használathoz szükségesek. Azzal nem kell foglalkozni, hogy mennyiben luxus-e vagy sem az a helyiség. Tulajdonképpen azt kell megvizsgálni, hogy a lakhatás milyen alapvető és kényelmi funkciókat ellátó helyiségeket foglal magában.

Egyértelműen a lakóingatlan részének tekinthető például:

• a járda, a kerítés,
• a közlekedő,
• ruhaszárító helyiség,
• jakuzzi, beépített szauna,
• lakással egybeépített tároló.

Lakóingatlan bővítése

A lakóingatlan bővítése alapesetben nem tartozik a kedvezményes 5%-os adókulcsba.

A kedvezményes adókulcs alkalmazásának az lenne ugyanis a feltétele, hogy az újonnan létrejött bővítmény önálló helyrajzi számot kapjon, vagy változzon az ingatlan ingatlan-nyilvántartás szerinti besorolása (rendeltetése).

Ha egy családi ház egy vagy több lakószobával való megtoldásáról van szó, akkor az ingatlan rendeltetése nem változik meg, továbbá egyrendbeli lakás minőség is marad. Tehát bővítési munkára a 27%-os áfát kell felszámítani. Az akkor is igaz, ha a bővítmény jóval nagyobb, mint az eredeti épület.

Bővítésről beszélünk abban az esetben is, ha az eredeti ház egy részét lebontják, és úgy toldják meg a bővítménnyel.

Bontást követő építés

Gyakori eset, hogy az építkezés helyszínén egy romos, vagy meglehetősen avult technológiával kivitelezett ház áll, és az új épület felhúzása előtt elbontásra kerül. Ha az eredeti ingatlan teljesen elbontásra kerül, és úgy kerül rá az új épület, akkor kivitelező részéről a bontási költséggel együtt az új építés 5%-os áfa alá kerül.

Hangsúlyozandó az a körülmény, hogy teljes elbontásnak kell megvalósulnia, ha akár egy főfal, vagy akár csak az alap megmarad, akkor áfa szempontjából bővítésről beszélünk. Ha pedig a bővítést említjük, akkor fő szabály szerint 27% lesz az áfa a teljes beruházásra.

A bontást az ingatlan-nyilvántartás felé kötelező bejelenteni, de arra is van példa, hogy az építtető bővítésként jelenti le azt, ami valójában bontást követő építés. Ebben az esetben az egyéb dokumentumoknak (építési napló, fotók) van jelentősége, ugyanis utólag ezzel lehet alátámasztani, hogy teljes bontást követő építkezés történt.

Lakás és garázs építése

Családi ház garázzsal együtt történő építése esetén régóta tartja a NAV azt az álláspontot, hogy garázs építése akkor is 27%, ha a lakás értékesítésére egyébként alkalmazható az 5%-os áfakulcs. A garázst nem lehet a lakás járulékos elemeként értelmezni, ezért a garázsra eső ellenérték után az általános adómértékkel kell az adót felszámítani. A garázsra eső ellenérték kiszámításának módszerére nincs egzakt szabály. A terv alapján számított költségvetés egy jó kiindulópont lehet. A területarányos számítás kevésbé tűnik pontosnak, jellemzően a garázsba nem épül be annyiféle anyag, mint, mondjuk, egy lakószobába.

A garázs értékesítésének egyik speciális esete, amikor egy társasházi lakás vásárlója opcionálisan a lakással együtt teremgarázshelyet kap kizárólagos használati jog formájában. Ez a – ritkának nem mondható kérdés – jelenleg vita tárgya. Azt talán ki lehet jelenteni, hogy a használatijog-értékesítés nem tekinthető termékértékesítésnek, arra viszont már nem lehet egyértelmű választ adni, hogy a használati jog járulékos eleme a lakás értékesítésének, vagy önálló jogként kezeljük. Az eddigi tapasztalatok alapján az óvatos megközelítést célszerű választani, azaz a teremgarázs kizárólagos használati jogára a 27%-os adómértéket célszerű felszámítani.

Lakás építése napelemmel, konyhabútorral

A lakások építését egyre nagyobb hányadban már úgy is vállalja a kivitelező, hogy a napelem is felkerül a háztetőre az átadás előtt. A napelem az ingatlan alkotórészének tekintendő, ezáltal az ingatlan építésének részeként jelenik meg. Ha az adott lakás építése belefér az 5%-os áfakulcsba, akkor a napelem is része lesz az 5%-os áfa alapjának. Itt még azzal sem kell foglalkozni, hogy esetleg garázst is tartalmaz a lakás, és a garázsban lévő autó töltése is megvalósulhat napelemről.

Hasonlóan kezelendő a konyhabútor esete. A beépített konyhabútor a lakás alkotórészeként felveszi az 5%-os adómértéket.

Új, de nem használt lakás 2 éven túli értékesítése

Társasházi lakások építése esetén előfordulhat, hogy a megépített lakás nem mindegyike kell el azonnal, sőt akár hosszabb időszak is eltelhet, mire az összes lakást értékesíti az építtető. Ha a lakás használatbavételi engedélyének jogerőre emelkedésétől számított 2 év eltelik, akkor a lakás értékesítésére akkor sem alkalmazható az 5%-os kedvezményes adókulcs, ha a lakás ténylegesen üresen állt a megépítése óta. A 2 éven túli lakás értékesítésére az alábbi két eset valamelyike vonatkozik:

• Tárgyi adómentes, ha az eladó az ingatlanok értékesítésére nem választotta az adófizetési kötelezettséget. Viszont ebben az esetben a korábbi levont áfára tekintettel az eladót 27%-os mértékű áfafizetési kötelezettség terheli. Az áfa alapja ebben az esetben az ingatlan szokásos piaci ára lesz, függetlenül attól, hogy az ingatlant mennyi ideje nem sikerült eladni. Ezt az áfát nem háríthatja át a vevőre, ezzel együtt a tárgyi adómentes árat saját belátása szerint állapítja meg.
• Áfás, ha az eladó az ingatlanok értékesítésére adófizetési kötelezettséget választott. Az áthárított és fizetendő adó mértéke 27%. Természetesen ez az eset is emeli az ingatlan árát (vagy csökkenti az eladó hasznát), hiszen az 5%-os adómérték helyett a 27%-ot kell megfizetni.

A lakás bérbeadást követő értékesítésére is az előbbi szabályokat kell alkalmazni az alábbi kivétellel.

Ha a lakást a tárgyi eszközök közé átsorolja az eladó a bérbeadás végett, és a bérbeadásra adófizetést választ, akkor az ingatlan adómentes értékesítése esetén a levonható adóból a 240 hónapból hátralévő időarányos részt kell visszafizetni, tehát nem az ingatlan szokásos piaci ára lesz az adó alapja. Ezzel együtt ezt a fizetendő adót sem lehet a számlán felszámított adóként szerepeltetni.