Lakásáfa 5%

Kiinduló feltételek

A mai új lakásárak mellett nagyon nem mindegy, hogy az értékesíteni kívánt lakás egészében vagy minél nagyobb hányadában beférjen az 5%-os áfakulcsba. Az áfát ugyan a vevő fizeti meg, de az eladónak abban kell gondolkodnia, hogy az áfával növelt összegek versenyeznek, mivel általában a vevők nem tudják az adót levonni.

Az 5%-os adómérték alkalmazhatóságának egyik feltétele az összes hasznos alapterület korlátja: társasházi lakás esetén 150 m², családi ház esetén 300 m².

Az összes hasznos alapterületbe értendő a lakás fogalmába még beletartozó és a használatához szükséges minden helyiség. A területi korlátok között az az érdek, hogy minden helyiség tartozzon bele, azonban ha már a lakás fenti területikorlát-méreteit feszegeti az egyéb helyiség, akkor az az érdek, hogy a „méreten” felüli helyiségek egy része ne feleljen meg a lakásnak, ezzel ugyan ez a helyiség átkerül a 27%-os adókulcsba, de még mindig jobb, mintha a teljes lakás ellenértéke kerülne a 27%-os adókulcsba.

Jelen cikk keretében a tárolók, egyéb építmények és a gépjárművek elhelyezését szolgáló parkolók, beállók kérdését járjuk körbe.

A témában egyébként megjelent a NAV honlapján egy részletes tájékoztatás, ugyanakkor még ez az írás sem tudja lekezelni a speciális helyzeteket.

Tárolók, egyéb építmények kérdése

A tárolót az összes hasznos alapterületbe be kell számítani.

Ez akkor is igaz, ha a lakással egybe van építve, és akkor is, ha nincs egybeépítve, és önálló albetétként szerepel. A tároló lehet a társasházi lakástól eltérő szinten, sőt a lakás tömbjétől különálló módon is. Az persze már nem elfogadható, hogy egy társasházi lakást és egy másik társasház tárolóját vásárolja meg a vevő egy szerződés keretében úgy, hogy a tárolót a lakással együtt 5%-os áfával értékesítik.

Előfordul, hogy egy tárolót több lakástulajdonosnak értékesítenek osztatlan közös tulajdon formájában. Ebben az esetben a tároló területéből a tulajdoni hányaddal számított részét kell hozzászámítani a lakás hasznos alapterületéhez.

Külön kategóriát képeznek azok az egyéb építmények, melyek nem fedettek: kerítés, járda, medence, sütögető, öntözőrendszer, kültéri fedetlen jakuzzi. Amennyiben a lakással együtt történik a felsorolt tárgyak, beépített eszközök értékesítése, akkor ezek értéke is a kedvezményes 5%-os kulcs alá tartozik, és emellett a hasznos alapterületbe nem kell beszámítani azokat.

Arra kell odafigyelni, ha bármilyen fedéssel rendelkeznek, és legalább 190 cm a belmagasságuk, és legalább egy oldalfal szintjén érintkeznek a lakással vagy a társasházzal, akkor az alapterületbe be kell számítani (közös tulajdon esetén tulajdonihányad-arányos mértékben).

Kocsibeálló, parkoló

A kiindulópontot a lakás fogalmának második fordulata adja: „Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.” Tehát a lakás használatához nem szükséges helyiségek tartoznak ide. A kocsibeálló, a parkoló nem tekinthető helyiségnek, így a lakás fogalmából nincs kizárva. Tehát az 5%-os adókulcs alapjába beletartoznak.

Azonban az még eldöntendő kérdés, hogy a lakás alapterületébe be kell-e számítani vagy sem:

• Ha a lakással vagy a társasházi épülettömbbel oly módon egybe van építve, hogy legalább egy oldalfala van és az közös a lakóépülettel, s legalább 190 cm magasan fedett, akkor a hasznos alapterületbe beszámít, azaz a 150 m² vagy a 300 m² korlátot feszíti.
• Más esetben a lakás alapterületébe nem számít bele (és nem kell figyelembe venni az alapterület-korlát számításakor. Ide tartoznak a fedetlen kocsibeállók, parkolók (függetlenül a burkolat fajtájától vagy akár annak hiányától).

Egyébként a helyiségnek nem minősülő tárolók (például kültéri fedett vagy fedetlen biciklitároló) is az előbbiek szerint ítélendők meg.

Külön kell foglalkozni azzal az esettel (erre a NAV-os anyag például nem ad választ), ha a kocsibeállót, a parkolót albetétesítik. Ilyen ritka esetben meg kell azt is állapítani, hogy az albetét milyen elnevezést kapott. Ha az albetét lakóházként vagy lakásként van bejegyezve, akkor alkalmazható rá az 5%-os adókulcs, ha viszont nem ilyen címen tartják nyilván, akkor 27% az alkalmazandó adó mértéke, attól függetlenül, hogy a lakással együtt értékesítik.

Tehát egy adminisztratív különbségtétel máris átteszi a magasabb adókulcsba a kocsibeállót, a parkolót.

A lakások, családi házak építése sok különleges konstrukciót tartalmazhat, az építőipari cégek által kigondolt megoldások, a helyi ingatlanadottságok újabb kérdéseket vetnek fel. Ha ezekre a kérdésekre nincs egyértelmű válasz a rendelkezésre álló NAV-os anyagok alapján, akkor erősen javasolt írásban feltenni a kérdést.